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Responsabilité du fait des bâtiments

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : immobilier
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A l'origine, cette responsabilité de plein droit s'expliquait par une présomption légale de faute, le propriétaire ayant manqué à son devoir d'exercer une surveillance normale sur son bâtiment. Cette idée qui paraît justifiée lorsque la ruine d'un bâtiment est due à un défaut d'entretien est aujourd'hui écartée au profit de l'idée de risque. Celui qui a le profit d'un bâtiment doit en supporter le risque. L'art. 1386 C.Civ. sanctionne le risque de la propriété.


1 – Les conditions de la responsabilité du fait des bâtiments.

La personne responsable est le propriétaire, et seulement lui. Ne sont pas responsables ceux qui ont l'usage ou la garde de l'immeuble. La responsabilité du propriétaire nécessite la mise en jeu de trois conditions :
-qu'il s'agisse d'un bâtiment.
-que le dommage provienne de la ruine du bâtiment.
-que la ruine provienne d'un défaut d'entretien ou d'un vice de consentement.


a – La notion de bâtiment

Il faut qu'il s'agisse d'un bâtiment. La jurisprudence, autrefois, a eu tendance à étendre les dispositions de l'art. 1386  C.Civ. Le terme bâtiment fût entendu dans un sens très large. Par exemple, à propos de la chute d'un arbre, de la chute d'une machine, etc. Si la jurisprudence a étendu le terme bâtiment, c'est uniquement parce que la victime n'avait pas beaucoup de recours.
Depuis qu'existe une responsabilité du fait des choses, cette extension n'a pu lieu d'être. Il faut entendre toute construction en matériaux durables fixée au sol par l'homme (mur, barrage, etc.).


b – La notion de ruine.

C'est la chute de tout ou partie du bâtiment. La dégradation totale n'est pas nécessaire (par exemple, la chute d'une tuile). La chute des matériaux du bâtiment implique une désagrégation, une rupture, qu'elle soit provoquée par l'action des forces de la nature ou spontanément.


c – L'origine de la ruine.

Elle ne peut avoir pour origine qu'un défaut d'entretien ou un vice de construction. Il est à noter que prouver le défaut d'entretien, c'est établir un état objectif et non pas la négligence, ce qui impliquerait une faute.
Par contre, le vice de construction suppose la faute d'un tiers, qu'il soit un architecte ou un entrepreneur.
La force majeure exonère le propriétaire quand il est admis qu'une construction normale et en bon état n'aurait pas résistée. A l'inverse, la responsabilité subsiste si le bâtiment s'est dégradé parce qu'il était mal entretenu ou mal construit. Aucun autre fait libératoire ne permet au propriétaire de se libérer de sa responsabilité à moins d'établir que la ruine du bâtiment n'est pas due à un vice de construction ou à un défaut d'entretien.
Par ailleurs, il n'est fait aucune application de l'art. 1384 al.1er C.Civ. malgré quelques tentatives de la part de certaines victimes. Il faut parfois prendre en considération la faute de la victime.

2 – Le recours du propriétaire condamné par application de l'art. 1386 C.Civ.

a – Le vice de construction.

Le propriétaire peut avoir un recours contre l'architecte ou l'entrepreneur dans les 10 ans à compter de la réception des travaux. C'est la garantie décennale. 


b – Le défaut d'entretien.

Un recours contre les locataires est envisageable à la condition que ces locataires n'aient pas fait les réparations que la loi ou le contrat mettent à leur charge. Il faut observer qu'un tel recours est le plus souvent théorique. Les grosses réparations, le plus souvent, sont à la charge du propriétaire. Ce sont elles qui, le plus souvent, sont à l'origine du dommage.


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