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La responsabilité civile du notaire

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : immobilier
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La responsabilité civile des notaires est étroitement liée à leur statut, très spécifique. C'est probablement pour cette raison que dans une grande partie des décisions, la jurisprudence retient la responsabilité du notaire sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. C’est sous-entendre que le notaire n’engage pas sa responsabilité parce qu’il est tenu par un contrat mais bien parce qu’il est tenu à des obligations en raison de son statut.
La mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle d'un notaire implique que le demandeur rapporte la preuve de l'existence d'une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité comme le prévoit à ce propos l’article 1382 du Code civil.

En raison de la difficulté du travail qui incombe aux notaires, les occasions de fautes professionnelles ne sont pas rares, quand bien même la compétence du notaire en question est grande. Il s’en suit que le nombre de recours engagés contre un notaire est de plus en plus grand ce qui a pour conséquence que la jurisprudence a tendance à adopter une appréciation de la faute notariale de plus en plus sévère.

I-    Les obligations du notaire


A)    La faute du notaire


Aujourd'hui, l'appréciation de la faute notariale s'effectue in abstracto, par comparaison avec ce que les juges considèrent être un « bon notaire », c'est-à-dire un « officier ministériel normalement diligent » (Cass. 1e civ. 4 mars 2003 n° 99-18.259 : Bull. civ. I n° 62).
Celui-ci devra par conséquent se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant » (CA Lyon 1e ch. 31 mai 2001 : Juris-Data n° 01-144758). Tout comportement professionnel qui témoignerait de l'absence de ces qualités pourra donc être considéré comme fautif.

1)    L’appréciation de la faute du notaire


Les obligations professionnelles du notaire s'imposent à lui en dépit des compétences personnelles de son client, de l'insignifiance de la participation de l'officier public à l'opération envisagée, ou encore de la nature de l'acte rédigé. En effet, la gravité des actes authentiques et même plus généralement des actes qui nécessitent l’intervention d’un notaire nécessite que le client soit particulièrement bien avisé : Il doit être en possession de toutes les informations susceptibles d’influer sur sa volonté de conclure l’acte juridique. Il doit à ce titre, connaitre intégralement les risques liés à l’opération envisagée.

a)    Les considérations relatives au client du notaire

Jurisprudence : « Le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client » (Cass. 1e civ. 28 novembre 1995 n° 93-15.659).

Ainsi, par exemple, a été reconnu comme fautif, le notaire qui omet:
-    d'avertir un marchand de biens des risques à ne pas insérer une condition suspensive d'obtention d'un prêt dans un contrat de vente (Cass. 1e civ. 9 juin 1998 n° 1013 P : Bull. civ. I n° 205).

-    d'avertir un avocat des conséquences qui résulteraient d'une absence de transfert des hypothèques inscrites sur un immeuble (Cass. 1e civ. 30 janvier 1996 : Juris-Data n° 1996-000330)

-    de conseiller un client notaire sur les conséquences fiscales d’un acte qu'il établit (Cass. 1e civ. 3 avril 2007 n° 06-12.831).


Conséquence de ce devoir de conseil, le notaire doit être impartial au regard de l’ensemble des parties et doit donc éviter toute partialité au regard de la partie qui l’a diligentée. Peu importe par quel client le notaire a été choisi : Il est et doit demeurer un tiers impartial.
La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que «le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige « les intérêts d'une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels » (Cass. 1e civ. 14 février 1950 : Bull. civ. I n° 44). I



b)    Les considérations relatives aux enjeux financiers de l’acte établi par le notaire
Peu importe les enjeux financiers procurés par l’acte aux clients aussi bien qu’au notaire, ce dernier est toujours soumis au même devoir de conseil et d’impartialité. Ce devoir de conseil est tel que la gratuité d'un acte ne l'exonère pas de sa responsabilité et il devra aux parties une même diligence, quand bien même il n'aurait fait qu'accepter de corriger le texte d'une convention à laquelle il n'aurait pas concouru (Cass. 1e civ. 16 février 1994 n° 91-20.463 : Bull. civ. I n° 69).


c)    Les considérations relatives à l’importance de l’intervention du notaire

La jurisprudence affirme depuis longtemps que les notaires ne peuvent « décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner la forme authentique aux conventions des parties » (Cass. 1e civ. 21 juillet 1921 : D. 1925 1 p. 29).
Le notaire ne peut donc valablement invoquer le moyen selon lequel il serait le simple scribe de ses clients (Cass. 1e civ. 22 janvier 2002 n° 99-16.875 : Juris-Data n° 2002-012739).
En conférant à un acte sous seing-privé, la valeur d’un acte authentique, le notaire ne fait pas qu’apposer son sceau moyennant le versement d’une rémunération. Au contraire, en conférant à un acte la valeur d’un acte authentique, le notaire atteste de ce que les clients ont parfaitement conscience de l’étendue de l’acte qui les engage mutuellement. A défaut, le notaire engage tout naturellement sa responsabilité.
Ce n'est que si le préjudice s'est réalisé avant même l'authentification par le notaire de l'accord des parties qu'il pourra être exonéré de sa responsabilité (Cass. 1e civ. 24 octobre 2006 n° 05-12.636).


d)    Les moyens ouverts au notaire pour se dégager de sa responsabilité
Le notaire peut être exonéré de sa responsabilité s'il rapporte la preuve de l'existence d'un cas de force majeure. En application de ce principe, il n'y a manquement au devoir de conseil que si et seulement si le notaire a pu connaître l'information ou le risque qu'on lui reproche de n'avoir pas révélé.
Ainsi par exemple, le notaire n’engage pas sa responsabilité s’il ignorait que le bien vendu était occupé par un tiers (Cass. 1e civ. 10 décembre 1996 : Dr. et patrimoine février 1997 p. 3).
Mais dès lors qu'il existe le moindre indice de nature à éveiller les soupçons du notaire sur l'existence d'un risque, il doit effectuer les vérifications nécessaires à sa levée. A défaut, il commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité (Cass. 1e civ. 30 mai 1995 n° 93-13.758 : Bull. civ. I n° 226).

La responsabilité du notaire peut être rejetée s'il est établi que le client connaissait l'existence du risque qu'il reproche au notaire de ne pas lui avoir révélé. Ainsi, dès lors que l'infestation par des insectes xylophages est expressément mentionnée dans l'acte et a donné lieu à une répartition des frais y afférents entre les parties ainsi qu'à une minoration du prix de vente tenant compte de leur présence, l'acquéreur avait parfaitement connaissance du vice et la responsabilité du notaire ne peut être engagée (Cass. 3e civ. 10 mai 2007 n° 05-21.290, SCI Dusu c/ SCP Pimouguet-Leuret ès qual. : RJDA 10/07 n° 952).

En outre, il ne pourra pas être imputé de faute au notaire s'il s'est abstenu d'informer un client au motif que cette information l'aurait conduit à violer son obligation au respect du secret professionnel.
En effet, tant le Code pénal  que le Règlement national des notaires imposent à la profession le respect du secret professionnel.
L'irrespect du secret professionnel expose d'ailleurs le contrevenant à des sanctions pénales (L'article 226-13 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende la révélation d'une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire, soit par état ou par profession, soit en raison d'une fonction ou d'une mission temporaire) et disciplinaires.
Cependant cette cause exonératoire de responsabilité doit être entendue très strictement. En effet si le devoir de conseil commande de délivrer au client une information couverte par le secret professionnel, le notaire doit faire en sorte de bien respecter son obligation de conseil, si possible en « dépersonnalisant » les informations qu’il détient et qui son couvertes par le secret professionnel. Ainsi donc, le notaire aura satisfait à son devoir de conseil et au bon respect du secret professionnel.

2)     Quelles sont les types de fautes susceptibles d’engager la responsabilité du notaire ?


Le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle dès lors qu'il omet d'effectuer une formalité essentielle :
Exemples : Le notaire qui ne vérifie par l’identité, l’état et le domicile des parties (Cass. 1e civ. 6 février 1979 n° 77-15.232 : Bull. civ. I n° 45) ou encore, celui qui omet d'appeler le bailleur à l'acte de vente d'un fonds de commerce (Cass. 1e civ. 3 mai 2006 n° 05-15.487).

Le notaire doit également vérifier l'étendue des droits transmis (Cass. 1e civ. 20 octobre 1993 n° 91-18.582 : Gaz. Pal. 1994. 1 pan. 28). A ce dernier égard, le notaire qui instrumente une vente d'immeuble est tenu, pour assurer l'efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l'absence de servitude grevant le bien vendu (Cass. 1e civ. 23 novembre 1999 : Bull. civ. I n° 320).
Il devra également s'assurer de la sincérité au moins apparente des signatures figurant sur une procuration sous seing privé (Cass. 1e civ. 20 janvier 1998 n° 96-12.431 : Bull. civ. I n° 21) et effectuer les formalités nécessaires à une pleine efficacité de l'acte, telle que l'inscription du privilège du vendeur (CA Paris 15 septembre 1995 : D. 1995 IR 228).

Enfin le notaire doit également assurer les formalités postérieures nécessaires à la validité et l'efficacité de l'acte qu'il rédige telle que la publication foncière des ventes immobilières.
L'accomplissement de son obligation de vérification, ou au contraire, l'impossibilité d'y procéder n'exonère pas le notaire de son obligation accessoire et complémentaire de conseil. Ainsi, en principe, lorsque le notaire n'a pas les moyens effectifs de réaliser une vérification, toute obligation ne disparaît pas, mais son obligation de contrôle mute en devoir de conseil. Le notaire doit alors porter à la connaissance de son client l'impossibilité à laquelle il est confronté et l'informer des éventuelles conséquences qui peuvent en résulter.

Le devoir de conseil impose en premier lieu au notaire d'informer ses clients sur la portée générale et le danger global de l'opération, tels que les risques de non-remboursement d'un prêt pour le prêteur (Cass. 1e civ. 7 novembre 2000 n° 96-21.732 : Bull. civ. I n° 282 ; Cass. 1e civ. 7 janvier 1975 : Bull. civ. I n° 3), ou de non-achèvement de l'immeuble pour l'acquéreur d'un immeuble à construire (Cass. 1e civ. 26 novembre 1996 n° 94-13.989 : Bull. civ. I n° 418), ou le choix d'un acte plutôt qu'un autre (CA Paris 16e ch. B. 25 janvier 2007 n° 06-02727 : obligation de conseiller de passer une cession de fonds de commerce plutôt qu'une simple cession de droit au bail).

Enfin, lorsque le notaire n'a pas l'obligation de réaliser une formalité, il peut être tenu à inviter le client à y procéder. Ainsi, le notaire doit informer le client de la nécessité de transmettre aux services fiscaux une déclaration de succession provisoire accompagnée d'un paiement partiel en cas d'impossibilité de procéder à une déclaration dans les temps (Cass. 1e civ. 26 novembre 2002 : Bull. civ. I n° 286 ; CA Paris 7 septembre 1999 : Gaz. Pal. 2000 I somm. 316).

3)    La preuve de la faute notariale


Depuis un renversement de la charge de la preuve, opéré en 1997, « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation » (Cass. 1e civ. 25 février 1997 n° 94-19.685 : Bull. civ. I n° 75). Ce n'est donc plus au demandeur de prouver la faute, mais au notaire de rapporter la preuve de l'accomplissement de ses devoirs professionnels.
Toutes les fautes notariales étant sanctionnées au titre d'un manquement au devoir de conseil, le renversement de la charge de la preuve, ainsi opéré, s'applique à toutes les obligations notariales.


a)    La forme de la preuve

En matière délictuelle, la preuve peut se faire par tous moyens. La preuve du conseil donné peut donc en principe résulter de toute circonstance de la cause, en l'absence même d'une reconnaissance écrite (Cass. 1e civ. 6 juillet 2004 n° 02-20.388).

b)    Les règles de fond applicables à la preuve

La clarté des renseignements délivrés par le notaire constitue une condition déterminante mais pas nécessairement suffisante (Cass. com. 9 avril 2002 n° 99-11.066). En outre, certaines circonstances de faits peuvent venir conforter le caractère insuffisant de la reconnaissance de conseil donné. Il peut ainsi être considéré que le document n'est pas suffisamment probant en raison du rôle actif joué par le notaire dans l'opération et de l'apparence de sécurité créée par l'acte notarié.
Enfin, si le client entend passer outre les conseils du notaire, il est préférable de le lui faire clairement constater dans un document écrit, afin que les juges du fond puissent relever qu'il avait bien compris que son choix différait de celui préconisé par l'officier public.

II-    Le préjudice subi par le client


L'existence d'une faute ne suffit pas pour engager la responsabilité civile professionnelle du notaire. Conformément aux règles de droit commun s'appliquant à la responsabilité délictuelle, le demandeur devra rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice en rapport causal avec la faute invoquée.

Le préjudice, pour ouvrir droit à indemnisation complète ou partielle, doit être certain et actuel. En principe, un préjudice futur ne sera indemnisable que si sa réalisation, certes différée, est inéluctable. De même, un préjudice seulement éventuel ne serait pas susceptible d'être réparé, à moins que l'éventualité ne revête les caractères de la perte d'une chance, depuis longtemps admise en tant que préjudice indemnisable (Cass. req. 1er juin 1932 : D. 1932. 1. 102).

III-    Le lien de causalité entre la faute et le préjudice


Une fois la faute et le préjudice établis, le demandeur doit prouver que la première est bien à l'origine du second. La responsabilité du notaire sera écartée si son manquement professionnel n'est pas à l'origine du préjudice subi par la victime ou s'il est constaté que l'accomplissement de son obligation n'aurait de toute façon pas suffi à décourager le client de réaliser l'opération dommageable.
En principe, toute incertitude du rapport causal implique un rejet de l'action en responsabilité, ou un accueil minoré, au titre de la perte d'une chance. Cependant, autant il est aisé de constater la causalité entre le préjudice subi et le manquement à une obligation substantielle de réaliser une formalité, autant il est au contraire difficile d'établir ce lien lorsque la faute du notaire est un manquement au devoir de conseil.
Lorsque la faute est constituée par la méconnaissance d'une obligation d'information ou de conseil, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain, J.-C. Responsabilité civile et assurances fasc. 160 n° 86 s). La jurisprudence est donc obligée de retenir l'existence du lien de causalité, non pas par une constatation formelle de celui-ci, mais par l'importance des risques pris par le client. Pour les juges, l'ampleur des risques pris prouve en effet que le client aurait adopté une attitude différente s'il avait été dûment informé.







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