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Le droit de préemption ou de substitution reconnu aux indivisaires dans le cadre d'une licitation avec vente aux enchères

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : enchère, licitation, partage, préemption
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Le droit de préemption des indivisaires en cas de licitation et vente aux enchères



L'objet du droit de préemption institué par la loi du 31 décembre 1976 est de réaliser une protection des coindivisaires contre l'intrusion d'une personne étrangère sur le point d'acheter tout ou partie des droits d'un indivisaire dans un ou plusieurs biens indivis, lors d'un projet de cession amiable (art. 815-14 c. civ.) ou bien en cas d'adjudication (art. 815-15). On parle alors d'un droit de substitution. Ces deux mécanismes ont bien vocation à recouvrir deux domaines bien distincts.

Mais ces dispositions légales impliquent-elles l'impossibilité de prévoir une faculté de substitution dans le cahier des charges lorsque l'on se situe hors du domaine d'application de l'article 815-15 ?



I- Le domaine d'application du droit légal de substitution reconnu aux indivisaires


La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de préciser la portée du texte légal. L'article 815-15 accorde aux indivisaires la faculté de se substituer à l'adjudicataire non pas en cas de mise en adjudication des biens indivis eux-mêmes ou d'un bien indivis déterminé, mais seulement dans le cas de la mise en adjudication de la quote-part indivise appartenant à un indivisaire dans la propriété d'un bien indivis ou de l'ensemble des biens indivis.

C'est ainsi que la Cour de casation avait statué à propos de l'action par laquelle, à la suite de la mise en liquidation de biens d'un époux, le syndic avait demandé et obtenu le partage et la licitation des immeubles indivis détenus par les époux(Civ. 1, 14 févr. 1989, Bull. civ. I, n° 80, p. 52, D. 1989.278, note G. Morin et Defrénois 1989.476).

Le même principe a été affirmé par la Cour de cassation à propos de la licitation des immeubles indivis dépendant des successions de deux époux ; l'une des indivisaires ayant déclaré se substituer à l'adjudicataire en vertu de l'article 815-15 et les juges du fond lui ayant donné gain de cause, l'arrêt attaqué fut cassé (Civ. 1, 10 mars 1993, JCP 1994.éd.N. 77, note Hérail).

Cependant la Cour de cassation a admis la validité de l'inscription, dans le cahier des charges de l'adjudication d'un bien indivis, de la faculté de chacun des indivisaires de se substituer à l'adjudicataire « en conformité des dispositions de l'article 815-15 du code civil » : non contestée avant le jour de l'adjudication, elle était réputée librement acceptée par l'adjudicataire, qui ne pouvait donc plus en demander l'annulation.

La Cour de cassation, rejetant le pourvoi de l'adjudicataire, qui soutenait que cette faculté était contraire à l'article 1628 du code civil déclarant nulle les conventions contraires à l'obligation de garantie d'éviction du fait personnel du vendeur, déclare « qu'aucune loi ou règle d'ordre public n'interdisait le droit de substitution prévu par les indivisaires » (Civ. 3, 3 mai 1989, Bull. civ. III, n° 99, p. 55 ; D. 1990.682, obs. Zenati ; D. 1989.IR. 166).

ODans une autre affaire (Civ. 1, 13 janv. 1993, Bull. civ. I, n° 13, p. 10 ; D. 1993.IR. 31 ): Les créanciers personnels d'un époux avaient obtenu le partage et la vente d'un bien indivis. Les juges du fond permirent l'insertion d'une faculté de substitution au profit de l'épouse, mais en subordonnant sa validité à la consignation par elle du montant de la mise à prix et d'une provision pour frais.

La Cour de cassation a souligné que la faculté de substitution n'avait pas été stipulée en application de l'article 815-15 puisqu'elle était mentionnée en dehors de la situation prévue par cet article ; l'arrêt attaqué n'avait pas non plus violé l'alinéa 3 de l'article 815-17 qui, en cas de demande de partage de l' indivision par un créancier personnel d'un indivisaire agissant par voie oblique permet aux coindivisaires d'arrêter le cours de l'action en partage en acquittant l'obligation au nom et en l'acquit du débiteur ; l'épouse n'avait pas été privée de cette faculté. On peut donc ici encore considérer que la faculté de substitution, mais non la consignation, était l'objet d'un accord tacite. En revanche, l'arrêt du 13 janvier 1993 implique la reconnaissance aux juges du pouvoir d'assurer la protection des créanciers poursuivant la licitation contre des pratiques dilatoires de l'indivisaire qui obtient la mention d'une faculté de substitution, en ordonnant la consignation de la mise à prix, au moins dans les cas qui se situent hors de l'application stricte de l'article 815-15 et dans lesquels la clause de substitution prend un caractère conventionnel, déjà souligné et examiné par M. Zenati à propos de l'arrêt précité du 3 mai 1989.



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