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Indivision et attribution préférentielle du logement du couple

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : attribution préférentielle, divorce, héritier, Indivision
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II- L'attribution préférentielle dans le cadre d'un logement détenu par un bail au nom des indivisaires


L'attribution préférentielle du local d'habitation peut parfaitement être opérée lorsque celui-ci fait l'objet d'un bail. C'est alors le droit au bail lui-même qui sera attribué à l'un ou plusieurs des copartageants. Cette attribution particulière est prévue par l'article 831-2, 1°, du Code civil (ancien art. 832, al. 7). Mais à côté de l'attribution classique du droit au bail portant sur un local d'habitation, il faut également évoquer l'hypothèse légale dans laquelle est reconnu à l'occupant d'un local d'habitation le droit au maintien dans les lieux, issu de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Or, en cette hypothèse, l'attribution préférentielle de ce droit est permise et nécessite un examen particulier. En conséquence, nous étudierons successivement l'hypothèse de l'attribution préférentielle du droit au bail du local d'habitation et celle du droit au maintien dans les lieux.

A) Le droit au bail d'habitation


L'étude de l'attribution préférentielle du droit au bail d'habitation implique que l'on considère les règles issues de la législation spécifique aux baux d'habitation. La mise en oeuvre de l'attribution du droit au bail passe en effet nécessairement par la connaissance de ces règles spéciales, qu'il conviendra donc de présenter à titre liminaire. Pour l'essentiel, les règles qui nous intéressent ici sont celles du droit commun du contrat de bail (C. civ., art. 1713 à 1762) et corrélativement les statuts spéciaux du bail d'habitation seront évoqués de façon sommaire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989).


1) Le bail est consenti à l'un des époux


Lorsque le bail d'habitation concerne deux époux, le droit civil pose en principe la cotitularité du bail au profit des conjoints occupant le local en question. Ce principe de cotitularité a pour effet d'engendrer une indivision entre époux sur le bail d'habitation.

L'article 1751, alinéa 1er du Code civil, dans la rédaction que lui a donnée la loi n° 69-902 du 4 août 1962 dispose :

Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

Est ainsi énoncé le principe général selon lequel les époux sont cotitulaires du bail du local qui leur sert effectivement d'habitation. Peu importe que le bail n'ait été originairement consenti qu'à l'un seul des époux, les conjoints sont l'un et l'autre titulaires du bail conclu.


2) Le bail d'habitation est consenti aux deux époux



Le principe de cotitularité du bail entraîne nécessairement la création d'une indivision entre époux portant sur le bail d'habitation lui-même. Conformément au principe de l'article 1751 du Code civil, l'existence de l'indivision est subordonnée à la réunion de deux conditions cumulatives. Il est nécessaire en premier lieu que les occupants des lieux loués soient des personnes mariées, la jurisprudence précisant que pour faire naître l'indivision l'introduction d'une instance en divorce ou en séparation de corps ou encore la dissolution de la communauté n'est pas utile (Cass. soc., 27 oct. 1964 : D. 1965, p. 237). En second lieu, les lieux loués doivent être affectés à l'habitation commune des occupants (V. supra n° 82).

Il faut en outre souligner que le principe de l'article 1751 joue de manière obligatoire et interdit corrélativement toute convention contraire, de sorte qu'il en résulte que nul ne peut renoncer par avance à prétendre au bénéfice de l'attribution préférentielle du droit au bail d'habitation.







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