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Droit: Comment s'établit une servitude?

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : naissance, servitude
Evaluation : - 5/5 pour la rapidité

Les servitudes peuvent avoir pour fait générateur:
-la situation des lieux
-la loi
-le fait de l'homme

I- Les servitudes résultant de la situation des lieux

Il n'existe, en réalité, qu'une seule servitude résultant de la situation des lieux régie par l'article 640 du Code Civil: la servitude d'écoulement naturel des eaux.

Cet article dispose que « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué ». Les eaux visées ici sont celles indépendantes d'une quelconque intervention humaine comme, par exemple, les eaux de pluie.

Concrètement, cet article signifie que le propriétaire d'un terrain situé dans une pente est contraint de recevoir l'eau provenant naturellement du terrain supérieur.

II- Les servitudes établies par la loi

Elles peuvent être d'utilité publique, auquel cas elles seront soumises aux règles d'urbanisme, ou avoir uniquement pour objet l'utilité des particuliers. Les servitudes d'utilité privée régies par le Code Civil sont au nombre de cinq et peuvent être réciproques ou unilatérales, auquel cas le propriétaire subissant un préjudice se verra ouvrir un droit à indemnité.


-Les distances à respecter pour les plantations (Article 671 du Code Civil):

Ces distances sont, en règle générale, fixées par règlement administratif ou par les usages locaux. Par plantation il convient d'entendre les arbres, arbustes, arbrisseaux à feuilles caduques, à fleurs, à fruits...
Il convient de préciser qu'en l'absence de règlement administratif ou d'usages locaux, l'article 671 alinéas 1 du Code Civil fixe les distances à respecter:
-concernant les arbres dont la hauteur est supérieure à deux mètres: ils doivent être plantés à une distance de plus de 2 mètres de la ligne séparative des deux immeubles.
-concernant les arbres dont la hauteur est inférieure à deux mètres: la distance entre l'endroit auquel ils sont plantés et la ligne séparative entre les deux immeubles doit être supérieure à 0.50 mètres.


Précisions: Les règles relatives au calcul de cette distance sont très précises : sur le plan horizontal, la distance doit être calculée entre le centre du tronc de l'arbre et la ligne séparative ou le milieu de la clôture mitoyenne. Sur le plan vertical, le calcul de la hauteur des arbres s'effectue entre le pied et la cime, sans que ne soit pris en compte le relief du terrain.

Sanctions encourues: Le propriétaire s'estimant lésé par une plantation irrégulière ou gênante dispose de deux types d'actions:
Il peut d'abord exiger l'élagage ou l'arrachage, comme le lui permet l'article 672 du Code Civil, lorsque la plantation est irrégulière.
Si les distances ont été respectées mais que les plantations s'avèrent néanmoins gênantes, le voisin lésé peut, en vertu de l'article 673 alinéas 1 et 2 du Code Civil faire couper  ou couper lui même toutes les branches, racines, brindilles... empiétant sur son terrain ou encore agir en responsabilité civile contre le propriétaire des plantations sur le fondement de troubles anormaux de voisinage.

-Les distances à respecter pour la construction

Par principe, il n'existe aucune distance légale à respecter entre une construction et la propriété voisine. L'article 674 du Code Civil impose, toutefois, le respect des distances fixées par les règlements ou les coutumes entre une construction dite « nuisible » et la propriété voisine.
Seront considérées comme des constructions nuisibles la construction d'une étable, d'un four....

-Les fenêtres sur une propriété contigüe:
Les articles 675 et suivants du Code Civil visent les jours (fenêtres ne s'ouvrant pas, ne laissant passer que la lumière et au travers de laquelle il est impossible de voir au dehors) et les vues (fenêtres s'ouvrant et au travers desquelles il est possible de voir au dehors).
Les jours:
Il est possible de pratiquer un jour dans un mur non mitoyen à condition que celui-ci soit établi à une distance de 2,60 mètres du sol au rez-de-chaussée ou à 1,90 mètre du plancher pour les étages supérieurs et soit garni d'un treillis de fer.

En cas de non respect de ces conditions, le propriétaire s'expose à une modification voire une suppression de l'ouverture irrégulièrement pratiquée.
Les vues:
Elles doivent nécessairement être placées à une distance de 1,90 mètres (pour une vue droite) et de 0,60 mètres (pour une vue oblique) de la propriété contiguë. En dépit du respect de ces distances par le propriétaire de la vue, la jurisprudence considère que le voisin s'estimant gêné peut agir en responsabilité civile en se prévalant de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

-Les servitudes de passage:
Le propriétaire d'un immeuble enclavé a le droit de passer sur l'immeuble voisin. Aux termes de l'article 682 du Code Civil, est enclavé le fonds « qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielles ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement ».
En pareille hypothèse, le propriétaire de l'immeuble enclavé doit en faire la demande au propriétaire de l'immeuble voisin. Le préjudice causé au propriétaire de  l'immeuble voisin va être compensé par une indemnité versée sous forme de capital ou de versements périodiques. Si aucun accord amiable concernant le montant de l'indemnité n'est trouvé, celui-ci sera fixé de manière souveraine par les juges du fond.

-L'égout des toits:
L'article 681 du Code Civil dispose que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ». Ainsi, les eaux pluviales peuvent s'écouler de manière naturelle sur le fonds voisin. Ceci ne vaut pas si le toit à été spécialement aménagé en vue d'orienter ces eaux sur l'immeuble contigu.



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