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Droit: Le contrat de louage et les règles juridiques applicables

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : bail, droit, législation, louage
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Le bail ou contrat de louage est définit à l’article 1709 du Code civil comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le bail va donc permettre à une personne d’user de la chose d’autrui moyennant le paiement d’un loyer.
Attention : le droit exercé par le preneur sur la chose louée n’est, en aucun cas, un droit réel mais bien un droit personnel. En effet, il n’existe pas de rapport juridique direct entre le preneur et la chose louée, celui-ci exerce seulement un droit de jouissance par l’effet du contrat signé avec le propriétaire du bien.

Le bail est une convention synallagmatique (conclue entre deux personnes et créant des obligations réciproques) qui suppose la restitution du bien loué à l’échéance. Il est aussi un contrat à titre onéreux ce qui le différencie d’un contrat de prêt. L’étude de son régime général requiert la présentation des parties au contrat (A), l’administration de sa preuve (B) les obligations qu’il engendre (C) et enfin les règles relatives à son extinction (D).

A)    Les parties au contrat de bail

1)     Le bailleur


Pour conclure un contrat de bail, le bailleur est celui qui doit mettre le bien à disposition de l’autre partie. Sa qualité impose de réunir plusieurs conditions :
– il doit être juridiquement capable de contracter : s’agissant d’un acte d’administration sur un bien, l’incapable doit faire intervenir son représentant mais ce dernier peut aussi conclure le bail seul s’il considère qu’il en va de l’intérêt de la personne protégée ;
– il doit être propriétaire du bien dont la location est envisagée. Au cas présent trois hypothèses sont à distinguer :
•    si le bailleur n’est pas propriétaire du bien, il s’agit d’un bail sur la chose d’autrui. Celui-ci est en théorie valable mais présente l’inconvénient majeur d’être inopposable au véritable propriétaire. C’est une application concrète du principe de l’effet relatif des contrats,
•     si le bail est conclu sur un bien indivis (bien dont plusieurs personnes détiennent une part de propriété) il faut l’accord unanime de tous les coindivisaires à défaut il s’agira à nouveau d’un bail sur la chose d’autrui,

– signalons enfin que l’usufruitier peut consentir un bail sur la chose objet de son droit (il ne fait alors qu’exercer le fructus) à condition que la durée du bail n’excède pas 9 ans. S’il s’agit d’un bail rural ou commercial le nu-propriétaire doit également consentir en raison du droit au renouvellement qui est attaché à ce type de conventions sur lesquelles nous reviendrons.

2)     Le preneur


Le preneur (ou locataire) est une personne physique ou morale qui va jouir du bien loué conformément à sa destination pendant le temps prévu dans le contrat et moyennant le paiement d’un loyer. La jouissance du bien conformément à sa destination signifie par exemple qu’un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation ne peut pas permettre au preneur d’y exercer une activité commerciale.

Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un tiers si toutefois cette faculté ne lui a pas été interdite (art. 1717 C. Civ). Certains baux prohibent cette pratique : les baux ruraux même avec l’accord du bailleur et les baux d’habitation sauf accord exprès du bailleur.

Bailleur et preneur sont donc les parties au contrat de bail mais après sa conclusion comment peut-on établir son existence et son contenu ?

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