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Droit: Le contrat de bail commercial

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : bail commercial, baux commerciaux, droit, législation
Evaluation : - Grande réactivité sans aucune hésitation sur le nombre de questions posées. Prestation de qualité.

Le bail commercial


Les collectivités territoriales, les communes en particulier, peuvent concéder un bail commercial sur un bien relevant de leur domaine privé. Ce contrat est soumis aux dispositions du Code civil. Bien qu’en la matière, le droit commun des baux continue de s’appliquer, un statut particulier, réglementé par le décret du 30 septembre 1953, vient y déroger sur certains points spécifiques. Le régime général des baux venant d’être exposé, il importe ici de s’intéresser uniquement aux attributs propres au bail commercial à travers sa conclusion (A) et ses effets (B).

A) La conclusion du bail commercial

1)    Conditions


Seuls les biens relevant du domaine privé peuvent faire l’objet d’un bail commercial par les collectivités territoriales. Si un commerce est installé sur le domaine public, c’est une simple autorisation d’occupation qui est délivrée ; celle-ci est précaire et révocable. Elle ne possède donc pas les garanties de stabilité offertes par le bail commercial.
Le décret du 30 septembre 1953 réglementant le statut du bail commercial s’applique exclusivement :
•    aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ;
•    aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation du fonds de commerce ;
•     aux baux des terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Attention : Pour conclure un bail commercial, le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite (il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon qu’il détient la qualité de commerçant ou d’artisan). On distingue en effet le contenu et le contenant. Le contenu, c’est le fonds de commerce lui-même, composé de ses différents éléments (matériel, marchandises, créances et dettes liées à l’exploitation…). Le contenant, c’est l’immeuble, au sens juridique du terme, qui est destiné à abriter ce fonds et permettre matériellement son exploitation. Le bail commercial ne peut être consenti que sur le contenant.

Lorsqu’un bail commercial est conclu, l’exploitation du fonds doit se faire dans les lieux loués. La collectivité bailleresse peut consentir un bail commercial à un particulier, une association, une société ou même une autre collectivité dès lors qu’il s’agit d’un bien relevant de son domaine privé.

2)     Procédure


Le bail commercial est librement négocié avec le preneur. Aucun texte ne prévoit de recourir à l’adjudication publique pour ce type de contrat. Cependant, pour prendre l’exemple le plus fréquent de la commune, il est à noter que la délibération du conseil municipal autorisant la location doit être transmise au préfet qui exerce un contrôle de légalité. Le bail commercial est ensuite signé par le maire.
Au regard des compétences juridictionnelles, l’ordre judiciaire est seul concerné. Les actions intentées à propos d’un contrat de louage d’immeuble relèvent, en droit commun, de la compétence exclusive du tribunal d’instance. Mais le décret de 1953 prévoit par dérogation d’attribuer la compétence au T.G.I. pour les baux commerciaux. La compétence territoriale de la juridiction est déterminée en fonction du lieu où sont situé l’immeuble sur lequel le bail commercial a été consenti et non devant le tribunal situé dans le ressort du domicile du défendeur comme le commande le principe général.
Les règles de prescriptions sont également spécifiques. Pour les actions nées de l’application du décret du 30 septembre 1953 le délai n’est que de deux ans à partir de la délivrance du congé (au-delà il n’est plus possible d’agir en justice). Comme pour tous les baux, l’action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (art. 2277 al. 4 C. civ.). Quant aux actions extérieures à l’application du décret de 1953, on retrouve le délai classique de droit commun de trente ans.
En application du principe légal imposant la liberté de preuve en matière commerciale, l’établissement de l’existence ou du contenu du bail peut se faire par tous moyens.
La spécificité du bail commercial ne se limite pas aux règles de conclusion, elle s’étend aussi à ses effets juridiques.

B)    Effets du bail commercial

1)     Destination et occupation des lieux

L’un des effets les plus prisés du bail commercial est sa stabilité. Sa durée est en effet de 9 ans au minimum. Ce seuil ne s’impose en réalité qu’au bailleur car le preneur peut mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de 3 ans (d’où l’expression : bail 3-6-9). Cependant il demeure possible de résilier le bail en cours en cas de faute du locataire ou par un accord des deux parties ou encore par le jeu d’une clause résolutoire (que le juge peut toutefois suspendre).

A l’expiration du contrat, le preneur dispose d’un droit au renouvellement venant accroître cette stabilité. Si le bailleur le transgresse, il doit verser une indemnité d’éviction représentant généralement la valeur du fonds de commerce. Celle-ci n’est pas due si l’absence de renouvellement est justifiée par le non-respect de ses obligations par le preneur.
En ce qui concerne l’exercice de l’activité dans les lieux loués, il est impératif que le locataire se conforme aux stipulations du contrat, notamment quant au choix de la spécialité. Pour différents motifs, le preneur peut ressentir le besoin de la modifier ou de la diversifier, il doit dans ce cas réaliser une déspécialisation qui peut être :
•    une déspécialisation partielle qui concerne l’extension de l’activité principale, elle est soumise à l’autorisation du bailleur qui dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer ;
•    une déspécialisation plénière qui procède d’un changement d’activité. Si celle-ci peut, comme la précédente, bénéficier à tout preneur, il serait erroné de la considérer comme étant de droit car elle est également soumise à l’agrément du bailleur. Son accord peut cependant conduire à une révision du montant du loyer.

Une particularité est encore à signaler à propos de la sous-location. Le décret du 30 septembre 1953 prévoit expressément, à l’inverse du droit commun des baux, que : « sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

2)     Montant du loyer

La détermination initiale du loyer est laissée à la libre volonté des parties (montant, modalité de paiement, échéance, dépôt de garantie…). Si le contrat a été exécuté aux conditions initiales pendant 3 ans, la révision du loyer est envisageable dans les limites du décret de 1953, à savoir l’indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. (on parle de révision triennale). Il est également concevable de proposer une révision selon la valeur locative déterminée en fonction de divers paramètres :
•     les caractéristiques du local ;
•     la destination des lieux ;
•     les obligations des parties ;
•     les loyers des baux commerciaux pratiqués dans le voisinage ;
•     les facteurs de commercialité (zone d’implantation, risque de concurrence…).

Le contrat de bail peut également contenir une clause d’indexation annuelle du loyer en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction.
Le loyer peut naturellement comprendre une part destinée au paiement des charges mais là encore, la répartition est laissée à la libre intention des parties.

3)     Extinction du bail commercial

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans. En l’absence d’une manifestation de volonté de l’une des parties, celle-ci peut se prolonger par tacite reconduction. Toutefois si le seuil de douze ans est dépassé, le bail doit être publié à la conservation des hypothèques.
Les motifs d’extinction rencontrés dans le droit commun des baux se retrouvent ici, il convient cependant de préciser que la clause résolutoire peut, en cette matière, être suspendue par le juge. Enfin, il convient de ne pas omettre de rappeler que le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement qui à défaut se traduit par le versement d’une indemnité d’éviction à son profit.













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