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Droit: Le bail d'habitation

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : bail, habitation, location
Evaluation : - 5/5 pour la rapidité


II-    Les obligations incombant au bailleur



L'article 1719 du Code Civil met à la charge du bailleur trois séries d'obligations:

A)    L'obligation de délivrance


La chose doit être livrée par la propriétaire au bailleur en bon état de réparations de toute espèce. La délivrance est analysée comme la mise en possession du locataire de la chose louée en bon état. Toutefois le contrat de bail peut contenir une clause par laquelle le preneur accepte de prendre la chose en l'état, sachant que les tribunaux l'interpréteront sans aucun doute de manière stricte (Cass. 3è civ. 18 mars 1992 : Bull. civ. III, n°88).
Le logement remis au preneur doit également être décent: cette exigence a été  posée par la loi SRU du 13 Décembre 2000 et signifie que la chose louée ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et être dotée des éléments le rendant conforme à l'habitation.
Si tel n'est pas le cas, le preneur est en droit de demander au bailleur la mise en conformité du logement à ces dispositions. En cas de refus du propriétaire d'effectuer cette mise en conformité, c'est au juge qu'il appartiendra de fixer la nature des travaux à effectuer ainsi que le délai d'exécution. Si le propriétaire ne s'exécute toujours pas, le juge sera alors en droit de réduire le montant du loyer.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage d’habitation ou mixte prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. L’obligation d’entretien pèse également sur le bailleur usufruitier. cette obligation est d’ordre public, le bailleur ne peut s’en exonérer pas une clause travaux par exemple.


B)    L’obligation d’entretien


1)    Définition et régime de l’obligation d’entretien


L’obligation d’entretien porte sur l’ensemble des éléments loués, il s’agit du local en lui-même, ses accessoires ainsi que ses éléments d’équipement.
Le bailleur est tenu de prendre en charge les réparations importantes qui ne sont pas de nature locative ainsi que les réparations locatives dont le locataire n’a pas à s’acquitter. Le nouveau locataire n’est pas obligé de réaliser les travaux que l’ancien aurait dû faire.

En ce sens, la réfection de l’installation électrique incombe au bailleur  de même que le traitement anti termites . Les juges du fond apprécient souverainement à quelle partie les travaux incombe. De plus, si le défaut d’entretien du bailleur cause un préjudice à un tiers, par exemple un voisin, ce dernier peut engager une procédure contre le bailleur sur le fondement de sa responsabilité délictuelle .

Toutefois, la faute commise par le locataire exonère le bailleur de son obligation d’entretien.
Pour ce qui est de la destruction du bien loué, en vertu de l’article 1722 du Code civil : « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun déménagement ».
Le locataire peut en cas de destruction partielle ou totale du local loué, obtenir une baisse du loyer ou une résiliation du bail. Cependant, le bailleur n’est en aucun cas tenu de réparer le bien . Il y a destruction dès lors que le lieu loué ne peut être conservé sans que les travaux de reconstruction ne soient excessifs par rapport à le valeur vénale de l’immeuble

 L’article 1722 du Code civil ne peut fonctionner si la destruction du bien est consécutive à un défaut d’entretien du bailleur. Il est nécessaire qu’elle soit issue d’un cas fortuit.
Le preneur peut, cependant invoquer l’article 1741 du Code civil afin de résilier le bail d’habitation et d’obtenir des dommages et intérêts de la part du bailleur.

Le bailleur ne saurait être tenu de réaliser des travaux d’amélioration dans le bien loué .
De plus, le preneur ne peut engager la responsabilité du bailleur pour défaut d’entretien lorsque ce dernier en a été empêché par un cas de force majeure. Il s’agit de tout « évènement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d’exécuter son obligation ». toutefois, l’évènement passé, le bailleur doit faire les réparations qui s’impose et ne saurait valablement invoquer la force majeure .

2)    Le non respect de l’obligation d’entretien


Diverses mesures viennent sanctionner le non respect de l’obligation d’entretien. Il s’agit du versement de dommages et intérêts au locataire victime d’un préjudice, la résiliation du bail ou encore la condamnation du bailleur à réaliser les travaux.

Le locataire peut également, en cas de mise en demeure infructueuse adressée au bailleur, obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser lui-même les travaux qui incombent normalement au bailleur. Le locataire doit nécessairement obtenir cette autorisation préalablement aux travaux, auquel cas il ne pourrait obtenir le remboursement des sommes avancées sauf s’il s’agit de réparations urgentes.

Le décret n°87-712 du 26 Aout 1987 fixe, à l'inverse, les réparations dites « locatives » restant à la charge du locataire. Il s'agira par exemple du remplacement des vitres détériorées, des interrupteurs,  l'entretien des pelouses...
Le bailleur peut insérer dans le contrat une clause limitant ses obligations à l'égard du preneur mais il convient de préciser que les clauses limitatives sont interprétées de manière restrictive par les tribunaux (Cass. 3è civ, 12 avril 1995 : Bull. civ. III, n°102).

C)    L'obligation de garantie du bailleur


En application de cette obligation, le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible du logement et la garantie des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Cette dernière garantie se dédouble en une obligation de gardiennage ou de surveillance et une obligation d’assurer la sécurité et la tranquillité des locaux loués.
Le non respect de ces obligations est sanctionné.

1)    L’obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire


L’obligation de jouissance paisible pèse sur tout bailleur sans distinction. Toutefois, le preneur peut renoncer à son droit de jouissance paisible postérieurement à la signature du contrat de location à condition que cette renonciation soit certaine et  dénuée d’équivoque .
En vertu de l’obligation d’assurer une jouissance paisible du preneur, le bailleur est tenu de ne pas lui même troubler cette jouissance et de garantir le locataire contre les troubles venant de tiers.

Le bailleur doit veiller à ne pas troubler lui même la jouissance paisible du preneur. Cette obligation est valable pour les troubles de fait qui se caractérise par le comportement du bailleur et les troubles de droit.
Seule la force majeure met valablement obstacle au respect de ces obligations .

Si le bien est vendu en cours d’exécution du bail, l’obligation de jouissance paisible est automatiquement transférée au nouveau propriétaire. Si le trouble de jouissance est imputable à l’ancien propriétaire, c’est ce dernier qui doit être poursuivi . L’obligation est de même transférée en cas de décès du propriétaire à ses héritiers.

Dans le cadre de cette obligation, le bailleur ne peut changer notoirement la forme du logement loué sans obtenir au préalable l’accord du locataire.
Le bailleur ne peut ainsi entrer sans autorisation dans le bien loué au risque de se rendre coupable d’une violation de domicile. Il doit soit recueillir l’autorisation du locataire, soit faire application d’une clause contractuelle, soit dans le dessein d’y réaliser des travaux.

Par ailleurs, en application de l’article 1725 du Code civil, « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Il est important de noter ici que si le trouble n’émane pas d’un tiers, le bailleur sera tenu d’en répondre. Ainsi ne sont pas considérés comme tiers, le concierge, le préposé du bailleur et les autres locataires du bailleur.
Cependant, le bailleur n’est pas responsable du vol commis dans les lieux loués .

2)    L’obligation de gardiennage ou de surveillance


Cette obligation est prévue à l’article L.127-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette obligation vise à maintenir la sécurité et la tranquillité des lieux.

Sont tenus par cette obligation les bailleurs gérants cent logements locatifs ou plus dans un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs. Le gardiennage ou surveillance doit être exercé à temps plein, tout au long de l’année par au moins un salarié. A défaut, le bailleur encourt l’amende dont le montant est celui d’une contravention de la cinquième classe.

De même, les propriétaires d’immeubles à usage collectifs doivent, dans les mêmes conditions, « prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifeste pour la sécurité et la tranquillité des locaux » . Il s’agit d’installer et entretenir un éclairage assurant une bonne visibilité de l’entrée des immeubles et de leurs parties communs ; d’installer et d’entretenir les systèmes permettant de limiter l’accès aux parties communes des immeubles loués.
A défaut, le bailleur s’expose à une amende de la cinquième classe.


3)    L’obligation de garantir contre les vices et défauts de location


Le bailleur doit garantie contre les vices cachés et défaut qui empêchent l’usage normal du bien loué. Cette obligation est prévue à l’article 1721 du Code civil et ne peut s’appliquer que si le vice n’était pas apparent au moment de la signature du contrat de location auquel cas le bailleur n’est pas tenu de garantir.

Néanmoins, si les parties ont inséré dans le contrat de location une « clause travaux », le bailleur peut être partiellement déchargé de cette obligation.

Lorsque le bailleur ne respecte pas l’obligation qui lui est faite, le locataire peut prétendre à l’obtention d’une indemnité et demander l’exécution forcée des travaux ou la résiliation judiciaire du bail

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