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Droit: Le bail d'habitation

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : bail, habitation, location
Evaluation : - Cela confirme mon opinion personnelle . J'ai bien demandé antérieurement au nouveau syndic l'intervention d'un syndic mais j'aurai dû passé par la Présidente du Conseil Syndical . Votre réponse me satisfait totalement M. Bourgeon

III-    Les obligations incombant au locataire

Les articles 1728 et 1731 du Code Civil mettent à la charge du preneur trois obligations:
Le locataire est tenu de payer son loyer et les charges locatives y afférentes. Il lui faut également respecter l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,  répondre des dégradations et des pertes, entretenir les lieux loués, laisser exécuter certains travaux, ne pas transformer les lieux et s’assurer.

A)    L’obligation d’user paisiblement des lieux loués.


Le preneur est tenu d’user paisiblement des lieux loués suivant leur destination prévue dans le contrat de location. En ce sens, il doit user du bien loué en bon père de famille.
Le locataire doit user des lieux en évitant tout trouble de voisinage. Le contentieux est important en la matière et le bailleur doit veiller à ce que son locataire respecte cette obligation au risque de se voir poursuivre par le tiers victime. En effet, l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Par ailleurs, le preneur doit respecter la destination du bien loué et ne peut en changer que sur autorisation du bailleur . Par exemple, un bail à usage d’habitation n’autorise pas le locataire a installer dans les lieux un cabinet de chirurgien-dentiste .

En cas de manquement à cette obligation, le locataire encourt la résiliation du bail. Sauf si ce manquement n’est pas caractérisé auquel cas, le bailleur peut simplement lui interdire de reproduire un tel comportement sous peine du versement de dommages et intérêts.

B)    L’obligation de répondre des dégradations et des pertes


Le preneur doit répondre des dégradions et pertes survenue en cours de contrat. Cette obligation n’est valable que pour les locaux dont le locataire dispose de la jouissance exclusive. De plus, le locataire ne peut être tenu pour responsables des dégradations et pertes survenus postérieurement au termes du contrat de location (renouvellement compris).
Ainsi le preneur prend à sa charge les incendies, explosions de gaz et autres dégradations affectant l’appartement loué. En ce qui concerne le cas particulier de l’incendie, si le locataire parvient à rapporter la preuve que celui ci est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou communiqué par un bien voisin, il peut être exonéré totalement ou partiellement de sa responsabilité.

En tout état de cause, diverses faits exonératoires existent, il s’agit de la force majeure, de la faute du bailleur, de l’intervention d’un tiers que le locataire n’a pas autorisé à s’introduire dans son domicile.

Enfin, si le locataire manque à son obligation de répondre des dégâts et des pertes, il devra indemniser le bailleur ou réparer les dégradations. Le bailleur peut aussi demander la résiliation judiciaire du contrat de location.

C)    L’obligation d’entretenir les lieux.


Le preneur doit entretenir le bien loué. Cet entretien se traduit par une obligation d’entretien courant du logement ainsi que des équipements compris dans ce dernier. Pour ce faire il est tenu d’effectuer les petites réparations et les réparation locatives qui lui incombent.
Néanmoins, si ces réparations sont rendues nécessaires en raison de la vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, le locataire n’a pas à s’en acquitter.

Le non respect de cette obligation peut entraîner la résiliation judiciaire du contrat de location .

D)    L’obligation de laisser exécuter certains travaux


Le preneur ne peut s’opposer à la réalisation de travaux dans les lieux loués ou dans les parties communes de l’immeuble lorsqu’il s’agit de travaux d’amélioration ou de maintien en état.
Pour la réalisation des travaux, le locataire doit laisser entrer chez lui le propriétaire et les entreprises. Cependant, la loi ne prévoit aucune modalité particulière concernant les jours et heures où ces travaux devront avoir lieu, la présence ou l’absence du locataire et le dépôt des clés pour pouvoir entrer dans les lieux.
Mais il peut prétendre à un dédommagement en application de l’article 1724 du Code civil. Si la durée des travaux est supérieure à quatre jours, le montant du loyer peut être diminué en fonction du temps et de la portion du bien loué dont le locataire a été privé.
La résiliation judiciaire du bail peut même être prononcée si les travaux rendent inhabitable le bien loué.

E)    L’interdiction de transformer les locaux loués


Le preneur ne peut en aucun cas transformer le bien loué sans l’accord écrit du propriétaire mais il garde la possibilité d’aménager les lieux et ceci sans obtenir au préalable l’autorisation du bailleur.

Le locataire ne peut donc pas, sans l’accord écrit du propriétaire, abattre une cloison, percer une fenêtre, remplacer une moquette par un carrelage, installer une salle de bain dans une pièce vide, installer ou supprimer une cheminée ou un plafond…

Ainsi, les travaux de peinture et la pose d’une moquette sont des travaux d’aménagement .
Lorsque le bailleur donne son accord au locataire pour la réalisation de transformations dans le bien loué, il doit le faire par écrit.

Au terme du contrat de location, le bailleur pourra soit garder conserver les modifications à condition de verser au preneur une somme égale à celle dont le local a augmenté de valeur en raison des travaux effectués, soit les faire enlever par le locataire aux frais de ce dernier.

Dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas donné son accord à la réalisation de transformations dans le local loué, ce dernier est en droit de contraindre le preneur, lors de son départ, à remettre en état initial le bien. Il en va de même si les transformations mettent en péril les installations ou la sécurité du local auquel cas le locataire devra effectué sans délai les travaux de remise en état.
Le bailleur peut également conserver les transformations sans indemniser le locataire.

F)    L’obligation de prendre une assurance


En tant que locataire, il est nécessaire de s’assurer contre les risques liés au dégâts des eaux, à l’explosion de gaz et à l’incendie dont le preneur est responsable.
A son entrée dans les lieux loués, le preneur doit justifier d’une assurance auprès du bailleur. Ce dernier peut en demander l’attestation chaque année.
En cas de réalisation du risque, l’assurance indemnise le bailleur.

Une clause résolutoire du contrat de location peut prévoir la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Le propriétaire doit au préalable adresser au locataire un commandement de justifier de son assurance. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour souscrire une assurance. Si à l’expiration d’un délai d’un mois, il n’a pas souscrit d’assurance, il est déchu de ses droits.


G)    l'usage en bon père de famille

Le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille, c'est à dire ne pas en abuser par du tapage nocturne par exemple (Cass, soc, 8 juin 1956) ou de la débauche.
Il doit par ailleurs respecter la destination des lieux. Une clause du contrat précise, en général, l'usage de la chose louée autorisé par le bailleur. Il s'agit, la plupart du temps et concernant le bail d'habitation, d'une « clause d'habitation bourgeoise » qui interdit au preneur l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale (Cass soc, 11 mars 1965).

H)    le paiement du loyer


L'article 1728-2° du Code Civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Les termes du paiement sont librement convenus entre les parties: le loyer peut, par exemple être payé mensuellement, trimestriellement ou annuellement...
Le bailleur est en droit d'insérer dans le contrat une clause résolutoire de plein droit: cette clause, pour être valable doit être sans équivoque, mise en œuvre de bonne foi et ne concerner qu'un manquement à une stipulation expresse du bail. Le jeu de la clause entrainera alors la résolution du contrat. Toutefois, le jeu de la clause est subordonné à l'envoi préalable d'une mise en demeure par le bailleur au preneur restée infructueuse à l'issue d'un délai de deux mois concernant les baux d'habitation.
D'autre part, le locataire peut, dans ce délai, solliciter l'octroi de délais de grâce par le juge dont la durée ne pourra excéder 2 ans.

I)    la restitution de la chose louée


L'article 1730 du Code Civil prévoit qu'au  terme du contrat, le preneur doit restituer la chose louée telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri par vétusté ou force majeure.
Ainsi, pendant la durée du bail, le preneur a l'obligation d'effectuer les réparations locatives et de conserver la chose louée en l'état. Il répond donc de toute dégradation ou destruction subie par la chose louée de son fait, excepté s'il rapporte la preuve de la vétusté, la force majeure ou de son absence de faute.
Il est à noter qu'en cas d'incendie, c'est au preneur de rapporter la preuve de la force majeure, du cas fortuit ou du vice de construction. En cas de doute sur l'origine du sinistre, c'est le preneur qui est responsable.

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