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Droit: Le bail d'habitation

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : bail, habitation, location
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IV-    La clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de location


Une clause résolutoire de plein droit permet lorsque le locataire ne respecte pas certaines de ses obligations locatives de mettre fin au contrat de location.
Ainsi dès lors que le manquement est constaté, le contrat est résilié.

A)    Les cas de résiliation de plein droit


Quatre cas permettent à la clause de résiliation de plein droit de s’appliquer, il s’agit du défaut de paiement du loyer et des charges, du non versement du dépôt de garantie, de la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs et du non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Pour les cas ne faisant pas partie de cette liste, le bailleur garde la possibilité de demander la résiliation judiciaire du contrat de location.
Cette clause de résiliation de plein droit est d’interprétation stricte, en ce sens, toute clause contraire est réputée non écrite.

Toutefois, le bailleur peut renoncer tacitement au bénéfice de cette clause mais cette renonciation ne se présume pas .

B)    Le commandement préalable à toute action en justice


La clause de résiliation de plein droit doit faire l’objet d’un commandement préalable donné au preneur de régulariser la situation. Ce commandement prend la forme d’un acte extra judiciaire signifié par huissier. Il est antérieur à toute action en justice et notifie au locataire son manquement ainsi que le délai imparti pour régulariser sa situation.

Le commandement préalable doit reproduire les cinq premiers alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 sous peine de nullité. Le commandement est signifiée à la caution sous 15 jours à compter de la signification de ce dernier au locataire.

En matière d’impayés, la clause de résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de payer infructueux. Toutefois, en matière d’assurance, le délai est réduit à un mois. Mais il reste de deux mois en matière du non versement du dépôt de garantie.

Néanmoins le locataire peut encore se défendre même après l’expiration du délai du commandement. En effet, il peut contester la validité du commandement .
Si le locataire apporte la preuve de la mauvaise foi du bailleur, le commandement sera privé de tout effet .
Enfin, le preneur peut valablement opposé l’exception d’inexécution au bailleur afin de priver la clause de résiliation de plein droit de ses effets

Une fois le commandement délivré, le preneur peut payer sa dette ou souscrire l’assurance exigée par le bailleur. La clause résolutoire est acquise dès lors que le délai de deux ou un mois est expiré sans que le locataire n’ait payé sa dette ou présenté l’attestation d’assurance.
Le locataire peut également saisir le juge et demander un délai de paiement. Si le juge fait droit à la demande du preneur, il doit prendre en compte la situation du locataire et celle du bailleur. Il est compétent pour accorder un délai de paiement de deux ans maximum.

Ce délai de paiement permet d’échelonner ou de reporter les paiement des sommes dues, il suspend l’application de la clause résolutoire pendant le délai octroyé et suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

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