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Droit: Le bail d'habitation

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : bail, habitation, location
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VI-    Etat des lieux de sortie



Lorsque arrive le terme du contrat de location, le preneur doit restituer le logement à son propriétaire ainsi que les clefs. A cette occasion, un état des lieux est dressé ce qui permet aux parties de déterminer les dégradations subies par le logement pour lesquelles le locataires devra indemnisation.

A)    La rédaction de l’état des lieux de sortie


C’est la comparaison de l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie qui met en évidence les dégradations subies par les locaux. Toutefois, si les parties n’ont pas rédigé d’état des lieux à l’entrée, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives. Pour ne pas avantager le bailleur, le locataire peut au terme du contrat contester les dégradations dont le bailleur fait état. La présomption de réception en bon état de réparation locatives peut être renversée par l’apport de preuve par tout moyen.
Le preneur peut également mettre en avant une cause d’exonération de responsabilité ou prouver que l’établissement de l’état des lieux à l’arrivée n’a pu être réalisé en raison de l’opposition du bailleur.

L’état des lieux de sorte doit être rédigé contradictoirement et porter la signature du bailleur et du locataire. Cependant un mandataire peut valablement représenter le bailleur.

Si l’état des lieux ne peut être contradictoirement dressé, il doit alors être réalisé par acte d’huissier. L’huissier notifie, sept jours avant, aux parties la date et l’heure de l’établissement. Cette information se fait par courrier recommandé avec accusé réception.

B)    Moment de la rédaction de l’état des lieux de sortie


Lors de la remise des clefs au bailleur, un état des lieux de sortie doit être dressé. Il ne peut être réalisé car les dégradations pourraient avoir été causé par quelqu’un d’autre que le locataire. En ce sens, il a été jugé q’un constat d’huissier effectué plus de trois mois après le départ du preneur perdait toute force probante en raison de son caractère tardif .

Toutefois l’état des lieux ne peut vraiment être accompli que lorsque le locataire a effectivement quitté le logement : il doit matériellement déménager et rendre les clés au bailleur. La Cour de cassation a estimé que le fait de quitter matériellement les lieux ne suffisait pas à caractériser la restitution des lieux car le locataire n’avait pas rendu les clés . Dès lors que les clés ont été rendu et que le locataire a quitter les locaux avec ses effets personnels, il y a restitution des lieux malgré l’absence d’état des lieux.

C)    Forme et contenu de l’état des lieux de sortie


L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement, les parties portent pour chaque élément de l’appartement la mention correspondant à son état : bon état, état d’usage ou mauvais état.

Le contenu devra être le plus précis possible. Toutefois l’état des lieux ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire .

En l’absence d’état des lieux de sortie, le bailleur doit rapporter la preuve du fait que le preneur est à l’origine des dégradations subies par son biens. A défaut, le bailleur ne pourra obtenir des indemnités de la part du locataire. Il est aussi nécessaire de mettre en avant les réparations dont le bailleur devra s’acquitter avant de pouvoir mettre à nouveau soin bien en location.



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