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Le démembrement du droit de propriété et l'usufruit

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : démembrement, droit de propriété, usufruit
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L’adjectif « démembrée » appliqué à la propriété correspond à une division de cette dernière. Les éléments constitutifs du droit de propriété vont donc appartenir à deux personnes entre lesquelles vont se répartir les prérogatives attachées à la propriété.
S’il est exact que certains baux de très longue durée (bail emphytéotique – 99 ans –, bail à construction – qui impose au preneur de construire sur le terrain loué –) peuvent être considérés comme des manifestations du démembrement du droit de propriété, il conviendra davantage de s’intéresser au type de démembrement les plus fréquents à savoir : l’usufruit.
 

I-     l’usufruit

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ». L’usufruit est donc un droit réel d’usage et de jouissance portant sur la chose d’autrui.
Concrètement, l’usus et le fructus reviennent à l’usufruitier et l’abusus est conservé par le propriétaire appelé en la circonstance « nu-propriétaire ».

Il importe de préciser que l’usufruit est un droit temporaire et viager, c’est-à-dire qu’il va, en principe, s’éteindre avec le décès de l’usufruitier.
L’étude de ce démembrement du droit de propriété suppose d’en examiner les modalités de constitution (A) ainsi que les situations réciproques de l’usufruitier et du nu-propriétaire (B) avant d’étudier le régime de son extinction (C).

A)     La constitution de l’usufruit

L’article 579 du Code civil envisage deux modes constitutifs d’usufruit qui peut, selon ce texte, être établi par la loi (1) ou par la volonté de l’homme (2).


1)     L’usufruit établi par la loi


L’usufruit légal le plus fréquent se rencontre en droit successoral.
Ex. : La loi du 3 décembre 2001 permet la répartition suivante en cas de décès de l’un des époux en présence d’enfants communs : le conjoint survivant a le choix entre le quart de la succession en pleine propriété ou sa totalité en usufruit (sauf dispositions testamentaires ou donation entre époux).
Pour autant, il faut également citer l’usufruit légal pouvant intervenir suite à un divorce lorsqu’une prestation compensatoire est prévue. Le débiteur de celle-ci peut fort bien s’en acquitter par l’abandon d’un bien en usufruit. On voit ici qu’il est concevable que l’usufruit soit prévu par un juge à condition toutefois qu’il le soit au préalable par la loi.


2)     L’usufruit constitué par la volonté de l’homme


La situation la plus célèbre, car portée à l’écran, demeure la vente avec réserve d’usufruit ayant pour contrepartie le versement d’une rente viagère.

Ex. : Une personne vend un bien mais souhaite se réserver l’usufruit de celui-ci. Le vendeur continue donc de jouir du bien qui ne deviendra la pleine propriété de l’acquéreur qu’au décès du vendeur. Le prix acquitté le sera généralement au moyen d’une rente périodique versée jusqu’à la mort de l’usufruitier (il s’agit donc bien d’une rente viagère).

B)     La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Cette situation réciproque doit être appréciée lors de l’entrée en jouissance (1) et pendant l’usufruit (2).

1)     Lors de l’entrée en jouissance


Dès que l’usufruit est constitué, l’usufruitier doit entrer en jouissance. Pour ce faire, il doit, en principe, au préalable avoir :
•    dressé un inventaire en présence du nu-propriétaire afin de faciliter la preuve de la consistance du bien et de son état lors de l’extinction de l’usufruit. A défaut d’avoir accompli cette formalité, la preuve peut certes être administrée par tout moyen mais les immeubles sont présumés avoir été livrés en bon état d’entretien
•    donné caution : l’usufruitier doit donc trouver un tiers auquel le nu-propriétaire est susceptible de demander le paiement d’une somme si l’usufruitier manque à ses obligations (ex. : il n’est pas en mesure de restituer le bien à la fin de l’usufruit). Il est cependant à noter qu’il est fréquent, en pratique, que l’usufruitier soit dispensé de cette condition.

2)     Pendant l’usufruit


Le principe veut que l’usufruitier et le nu-propriétaire soient indépendants pendant toute la durée de l’usufruit.


a)     L’usufruitier

Il dispose du droit d’user et de jouir de la chose sur laquelle porte l’usufruit. Il peut donc bénéficier des fruits du bien mais pas des produits car ceux-ci expriment la substance de la chose que l’usufruitier a l’obligation de ne pas altérer. Il doit jouir du bien en bon père de famille. Il est tenu d’administrer celui-ci et de veiller à son entretien, ce rôle lui impose donc d’assurer les charges usufructuaires. L’usufruitier est certes dans l’obligation de payer les réparations d’entretien, mais les dépenses les plus importantes, doivent être mises à la charge du nu-propriétaire.

b)     Le nu-propriétaire

Il ne détient que l’abusus. Mais il ne peut toutefois pas disposer du bien en pleine propriété, il n’a juridiquement que la possibilité de disposer de son droit réel de nu-propriétaire.
Il ne doit pas nuire aux droits de l’usufruitier. Il est toutefois investi d’un droit de surveillance de l’état de son bien dont il doit assurer les réparations importantes.

C)     L’extinction de l’usufruit

La loi prévoit la survenance de différentes causes qui ont pour effet de mettre un terme à l’usufruit (1) ce qui ne manquera pas d’engendrer des conséquences juridiques (2).

1)     La diversité des causes


L’article 617 du Code civil énumère cinq causes d’extinction de l’usufruit :
– la mort de l’usufruitier
– l’expiration du temps pour lequel il a été accordé
– la consolidation, c’est-à-dire, la réunion sur la même personne des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire
– le non-usage de la chose pendant 30 ans
– la perte totale de la chose, objet du droit d’usufruit

Outre ces hypothèses légales, peuvent survenir certaines circonstances de fait qui auront également pour effet de mettre fin à l’usufruit :
– la renonciation à son droit exprimée par l’usufruitier
– l’acquisition du bien par un tiers par prescription acquisitive suite à la possession
– en cas d’abus de jouissance (dégradation du bien par faute d’entretien, vandalisme…)


2)     Les conséquences juridiques


L’extinction de l’usufruit donne lieu à la restitution du bien en nature au nu-propriétaire SAUF en cas de perte de la chose. En cas de détérioration, l’usufruitier est tenu d’indemniser le nu-propriétaire. En revanche une amélioration apportée au bien n’autorise pas l’usufruitier à réclamer une contrepartie au nu-propriétaire ; la loi est ainsi faite.

L’usufruit est parfois présenté en doctrine comme une servitude personnelle en raison de la restriction du droit de propriété qu’il engendre. Cette « servitude personnelle temporaire » s’opposerait donc en quelque sorte aux servitudes réelles qui sont, quant à elles, certes restrictives du droit de propriété mais sont établies sur un fonds au profit d’un autre fonds, en principe, à perpétuité.

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