Base de données conseil-droit-civil.com

126
Articles juridiques
338
Jurisprudences
122
Questions pratiques en libre accès

Conseil-Droit-Civil.com : Conseil juridique sur la succéssion, le divorce, la famille, l’immobilier...

Droit: les différents types de servitude

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : Code civil, servitude
Evaluation : - Très satisfait de votre service!! Mes remerciements à l'équipe.

L’article 637 du Code civil définit en substance une servitude comme étant une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds (le fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.

L’existence d’une servitude impose donc :
Deux fonds appartenant à deux propriétaires différents
•    une nécessité visant l’usage et l’utilité d’un autre fonds. La servitude pèse donc directement sur le fonds, elle n’oblige pas personnellement le propriétaire. Celui-ci ne sera plus tenu de la respecter ou d’en bénéficier lorsqu’il aura transmis le bien sur lequel elle est établie
•    les servitudes se transmettent de plein droit (sans formalité et de manière systématique) avec le droit de propriété du bien. Elles révèlent une grande diversité et la loi impose une classification en trois catégories principales : les servitudes naturelles (A), les servitudes légales (C) et les servitudes établies par le fait (la volonté) de l’homme (B).

A)     Les servitudes naturelles

Ces servitudes sont dites « naturelles » car elles dérivent de la situation naturelle des lieux. L’exemple le plus démonstratif demeure la servitude d’écoulement des eaux. Celle-ci contraint le propriétaire d’un fonds situé en aval (le fonds servant) de recevoir les eaux qui découlent NATURELLEMENT d’un fonds basé en amont (le fonds dominant).
Le propriétaire du fonds servant ne peut pas construire une digue pour empêcher ce phénomène naturel et celui du fonds dominant doit s’abstenir de tout acte qui serait susceptible d’aggraver la servitude.

B)     Les servitudes légales

L’étude des servitudes légales impose de distinguer entre les servitudes d’utilité publique (elles se justifient par une nécessité dont bénéficie l’ensemble de la collectivité et sont généralement unilatérales. Ex. : l’obligation de laisser les fils électriques surplomber un terrain privé) et les servitudes d’utilité privée (instituées pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds privé). Ces dernières peuvent être unilatérales (1) ou réciproques (2).


1)     Les servitudes légales unilatérales



Dans le cas d’une servitude légale unilatérale, seul un des deux fonds supporte une charge au bénéfice de l’autre. Elle se caractérise par une indemnisation qui doit être demandée par le propriétaire du fonds servant à celui du fonds dominant. Attention, si aucune indemnisation n’a été réclamée après trente ans d’usage de la servitude, il n’est plus possible d’en solliciter l’octroi.
Ex. : Lorsqu’un terrain est enclavé (il ne bénéficie pas d’un accès à la voie publique ou, à tout le moins, cet accès est insuffisant) une servitude de passage peut remédier à cet inconvénient, sauf si le propriétaire du terrain concerné a recherché cette situation, l’enclave ne doit donc pas être volontaire. Le tracé du passage peut toujours faire l’objet d’une modification, il doit suivre le trajet le plus court et le moins dommageable pour le fonds servant.


2)     Les servitudes légales réciproques



Ce type de servitudes ne donne pas lieu à indemnisation en raison de la réciprocité qui les caractérise. Chaque fonds supporte et profite à la fois de la charge ce qui se traduit concrètement par le respect de distances concernant :
– les constructions
Chaque propriétaire est en droit de construire à limite de son fonds sauf si l’ouvrage envisagé peut être préjudiciable au voisin (ex. : construction d’une cheminée ou forage d’une fosse d’aisance…).

– les plantations
En l’absence de réglementation locale, le Code civil définit les distances suivantes à partir de la ligne séparative des deux fonds jusqu’au cœur de l’arbre planté : 2 mètres pour les végétaux supérieurs à 2 mètres et 50 centimètres pour les autres plantations. En cas de non respect, le propriétaire à la main verte peut être contraint, par voie de justice, soit à arracher la plantation, soit à la réduire à une hauteur de 2 mètres, sauf s’il invoque le bénéfice d’une prescription acquisitive trentenaire.

– les jours
Ce sont des ouvertures à verre dormant (elles ne s’ouvrent pas et ne laissent filtrer que la lumière du jour à l’exclusion de l’air et du regard). Elles doivent être garnies d’une grille de fer et établies à une hauteur de 2,60 mètres pour un réez de chaussée et de 1,90 mètre pour les étages.

– les vues
Ce sont des ouvertures qui laissent passer le jour, l’air et le regard (ex. : fenêtre, balcon, terrasse…). Pour être pratiquées, elles doivent respecter certaines distances. Si la vue est droite : 1,90 mètre doit séparer le mur où elle se situe et le fonds du voisin. Si la vue est oblique : cet éloignement est ramené à 60 centimètres.

C)     Les servitudes établies par le fait de l’homme

La loi autorise des propriétaires à établir sur leur fonds toutes les servitudes qu’ils souhaitent. Celles-ci peuvent être créées soit :
– par la rédaction d’un acte juridique :
Un contrat est conclu entre les deux propriétaires de fonds contigus ayant pour objet l’établissement d’une servitude unilatérale ou réciproque, moyennant ou non une indemnité.
– par prescription acquisitive :
Selon l’article 691 du Code civil, seules les servitudes continues (dont l’usage est, ou peut être, continuel sans intervention de l’homme) et apparentes (matérialisées par une construction ou un aménagement) peuvent être acquises par ce moyen. Ex. : une servitude de vue, matérialisée par une fenêtre. Attention : il n’existe pas ici de prescription abrégée, celle-ci doit donc impérativement être trentenaire pour produire son effet acquisitif.
– par destination du père de famille :
L’article 693 du Code civil précise qu’il y a « destination du père de famille » lorsque deux fonds, actuellement divisés, ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.
Plus concrètement, on suppose qu’une personne soit propriétaire de deux immeubles contigus. Celui-ci procède à un aménagement entre les deux fonds lequel constituerait une servitude dans l’hypothèse où les deux immeubles n’appartenaient pas au même propriétaire. L’un des fonds est donné ou vendu et l’unité de la propriété, empêchant la naissance d’une servitude va disparaître pour donner corps à la servitude dès lors que la volonté des propriétaires est de maintenir cet aménagement.
Les servitudes du fait de l’homme peuvent cesser pour différentes raisons :
•    l’impossibilité d’usage (ex. : pour une servitude de puisage par l’effet du tarissement du puis)
•     le non usage pendant 30 ans
•    la renonciation : le propriétaire du fonds dominant peut renoncer au bénéfice de la servitude
•    la confusion : elle se réalise lorsque le fonds dominant et le fonds servant appartiennent désormais à la même personne
•    la perte de l’un des deux fonds (ex. : lorsque l’un d’eux a fait l’objet d’une expropriation et se trouve désormais inclus dans le domaine public).







Posez votre question

Suivi personnalisé
Destiné aux entreprises et particuliers
Réponse en 24 H maxi
Tarif de 25 € TTC

Posez votre question