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Quelles sont les parties communes et les parties privatives dans une copropriété

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : copropriété
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Le principe général de définition


Les parties privatives et les parties communes sont qualifiées en fonction de l’utilité qu’elle procure à la copropriété.
En conséquence, les parties qui sont affectées à l’usage d’un seul copropriétaire sont privatives (Cass. 3e civ. 18 mai 1989, Bull. civ. III, no 113 ). A l’inverse, lorsque ces parties sont utiles à tous ou à plusieurs, elles sont communes (CA Paris, 22 mai 1992, Loyers et copr. 1992, no 439).
Ce critère d’utilité est nécessaire pour déterminer les éléments de l’immeuble, chaque fois que le règlement de copropriété est insuffisant voire inexistant quant à la qualification de telle ou telle partie de la copropriété.
Les dispositions légales prévues par les articles 2 et 3 de la  Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont supplétives de volonté (Cass. 3e civ. 22 mai 1973, D. 1973, somm. 130). Autrement dit, le règlement de copropriété a tout pouvoir pour définir les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.
Ce n’est donc qu’en l’absence de précision émanant du règlement de copropriété qu’il conviendra de recourir au principe d’utilité.
Les possibilités d’accès fournissent également un important indice. Un espace accessible seulement par les parties privées d’un lot est qualifié privatif (Cass. 3e civ. 7 mai 1997, Loyers et copr. 1997, no 243) ; ainsi en est-il pour des combles (Cass. 3e civ. 9 juin 1999, RD imm. 1999. 455, obs. P. Capoulade).

A)    Quelles sont les parties privatives de l’immeuble en copropriété ?



Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à un copropriétaire déterminé. L’exclusivité d’usage telle que définit par l’article 2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis caractérise la partie privative dès lors que son bénéficiaire est identifié.
Certains compléments matériels de ces locaux, qui en sont les accessoires indissociables et indispensables, reçoivent la même qualification. Il en est ainsi pour la porte palière, pour les fenêtres et persiennes, souvent également pour les volets, comme pour les devantures par exemple (Cass. 3e civ. 26 avr. 1979, Gaz. Pal. 1979. 2, panor. 406).
Par voie de conséquence, les dépenses relatives à ces éléments ne sauraient être traitées comme des dépenses communes devant être réglées par la copropriété.

B)    Quelles sont les parties communes de l’immeuble en copropriété ?


Le sol est en principe partie commune.

Les cours, parcs et jardins sont donc parties communes, ainsi que les voies d’accès. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que ces solutions résultent seulement d’une présomption simple. Autrement dit, un sol peut être qualifié de privatif dès lors qu’un copropriétaire parviendra à démontrer la caractère privatif du sol en question.
 
Tous les accès à l’immeuble constituent des parties communes. Les passages et corridors sont en propriété indivise (Cass. 3e civ. 19 déc. 1978, JCP 1979. IV. 72 ; 14 mai 1970, JCP 1970. II. 16431, note Guillot).
A noter que même si un couloir de l’immeuble ne sert à desservir qu’un seul lot, le couloir demeure une partie commune. Le propriétaire dudit lot ne peut en revendiquer une quelconque propriété sans l’autorisation de la majorité des copropriétaires.

Le gros œuvre est également partie commune.
Les fondations, la façade et la toiture  appartiennent à tous. Il peut en être de même pour les balcons et les terrasses. Lorsque l’immeuble réunit plusieurs bâtiments, le gros œuvre de cha-cun d’eux peut constituer une partie commune spéciale; seuls ont alors des droits les titulaires des lots dont les parties privatives composent ce bâtiment (CA Paris, 10 nov. 1989, D. 1990, somm. 127, obs. F. Givord et C. Giverdon ). Ils en supportent seuls la charge pécuniaire.

Les éléments d’équipement commun sont des parties com¬munes. Relèvent de cette catégorie les ascenseurs, les compteurs, les installations collectives de chauffage et de production d’eau chaude.
Les antennes col¬lectives de radiodiffusion sont également en principe des par¬ties communes. Les locaux des services communs reçoivent la même qualification.

C)     Les hypothèses particulières

Les accessoires des parties privatives


On parle d’accessoires des parties privatives lorsque des biens, fixés ou situés  sur des parties communes, ont la qualification de parties privatives. Tel est notamment le cas des plaques professionnelles, des enseignes ou encore des boîtes aux lettres.
Dès lors que le local peut être utilisé à des fins professionnelles, son propriétaire doit pouvoir employer tous les moyens d’exercice normal de son activité et de développe¬ment de sa clientèle (CA Paris, 12 mai 1989, Loyers et copr. 1990, no 139).
En conséquence, les éléments tels que les plaques professionnelles sont à la charge du seul copropriétaire qui en la charge, qu’il s’agisse de l’entretien ou encore de l’installation.

Les accessoires des parties communes


L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute accessoires aux parties communes les droits de surélévation ou d’affouillement, d’édification et de mitoyenneté, dès lors qu’ils n’affectent pas les parties privatives d’un seul lot.

Parties communes à jouissance privative


Cette qualification permet de restreindre la liberté individuelle d’un copropriétaire en évitant des changements d’usage ou des aménagements préjudiciables à la copropriété. En réservant la jouissance exclusive d’un bien indivis à l’un des copropriétaires, le bien va ainsi avoir un statut particulier : Seul un copropriétaire pourra en avoir usage mais en revanche, l’accord de la majorité des copropriétaires sera nécessaire pour toutes les décisions graves (notamment changement d’affectation) concernant ce lot.
En principe, les parties communes à jouissance privative sont énumérées dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division ; ces actes précisent, par exemple, que la terrasse est réservée à la jouissance exclusive du titulaire d’un lot déterminé.


Les parties communes spéciales


Certaines parties de l’immeuble ne sont pas utiles à tous les copropriétaires. C’est notamment le cas, par exemple, lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments et que l’assemblée des copropriétaires souhaite que chacun de ces bâtiments soit soumis à une indépendance financière.
La Cour de cassation réserve, aux propriétaires de ces parties communes spéciales, la possibilité de réaliser des travaux sur ces biens.
Une stipulation particulière du règlement est nécessaire pour que les décisions de gestion relatives aux parties communes spéciales relèvent des seuls propriétaires de ces biens mis à part (CA Aix-en-Provence, 22 avr. 1969, AJPI 1969. 720, note Cabanac).

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