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Quels sont les actes nécessaires à la constitution d'une copropriété?

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : cahier des charges, règlement
Evaluation : - Une intervention propre et qui m'a soulagé dans mes problèmes.

Pour que soient déterminés les droits et obligations des copropriétaires, comme les modalités de gestion de l’immeuble, la loi impose l’établissement de trois actes : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et l’état de répartition des charges.

A)    Le règlement de copropriété


En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est obligatoire. En principe, le règlement de copropriété est établi antérieurement à l’accession de l’immeuble à la copropriété. Cependant, certaines copropriétés anciennes en sont dépourvues. En ce cas, c’est l’assemblée des copropriétaires qui le rédige. Le règlement de copropriété peut également prendre la forme d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble .

1)    Le contenu du règlement de copropriété


Le règlement doit fixer la destination des parties privatives et communes ainsi que les règles relatives à l’administration des parties communes (art. 8 de la loi 10 juill. 1965). Il doit également comprendre un état de répartition des charges indiquant la quote part pour chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives : usage d’habitation, commercial, professionnel, mixte…
Toutefois, le règlement peut contenir une clause restrictive d’usage des parties privatives dès lors qu’elles se justifient par la destination de l’immeuble. La Cour de cassation s’est prononcée sur la modification de la destination de l’immeuble. En ce sens, il a été jugé qu’un « changement de la nature de l’activité commerciale d’un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce, n’implique pas par lui même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement, sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble » .

Ainsi, dans un immeuble à usage d’habitation et commercial, une activité d’école de maquillage est autorisée à condition que l’activité ne soit pas contraire au standing de l’immeuble et à sa situation .
Lorsque le règlement de copropriété autorise dans un immeuble d’habitation l’exercice de certaines professions libérales, l’immeuble doit être considéré comme ayant une destination d’habitation bourgeoise simple ce qui a pour conséquence d’autoriser l’exercice de toute profession libérale ne créant pas de troubles .

L’insertion dans le règlement de copropriété d’une clause de bonne vie et de mœurs est valable afin d’éviter l’utilisation des appartements pour la prostitution .

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut contenir un état descriptif de division qui défini les lots de l’immeubles. Il n’a pas de valeur contractuelle .
Le copropriétaire d’un ou de plusieurs lots dispose en principe de la possibilité de les réunir ou de les diviser à condition de ne pas attenter à la destination de l’immeuble. Ainsi le règlement peut valablement contenir une clause interdisant ou limitant la division des lots . En cas de contestation, la question est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les actes modificatifs éventuels sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires en raison de leur publication au fichier immobilier.
A défaut de publication, ils s’imposent malgré tout à l’acquéreur ou au titulaire d’un droit réel.

La loi dite SRU du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain a apporté quelques modifications en matière de copropriété. Les règlements de copropriété disposaient de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi pour se mettre en conformité avec les innovations issues de la loi SRU. L’actualisation impliquait de faire appel à des spécialistes… Si la loi ne prévoit pas l’obligation d’adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles disposition, le syndic doit néanmoins soumettre la question à l’assemblée des copropriétaires.

2)    La publication du règlement et de ses modifications au fichier immobilier


L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications n’est acquise qu’à partir de leur publication au fichier immobilier, au titre de la publicité foncière.
Le fichier immobilier a pour mission de répertorier les actes constatant les droits immobiliers, de veiller à l’opposabilité de ses droits et d’informer les intéressés de la situation juridique des biens en copropriété. Ces données sont transmises aux Conservations des hypothèques.

En ce qui concerne les modifications des quotes parts de parties communes comprises dans un lot, la loi du 2 janvier 1979 prévoit que dans cette hypothèse les doits soumis ou admis à la publicité dont les lots sont l’objet, s’éteignent sur les quotes parts qui en sont détachées mais englobent celles qui y sont rattachées.
L’article 1148-1 du Code civil prévoit pour les hypothèques que « pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote part de parties communes comprise dans ces lots ».

Lors de la vente d’une partie commune,  son prix se divise de plein droit entre les copropriétaires disposant d’une fraction de la partie commune cédée. Le prix est, de plus, réparti proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

B)    L’état descriptif de division


L’objet de l’état descriptif de division est de permettre l’identification des différents lots constituant l’immeuble. En effet, la publicité foncière ne peut accomplir sa mission sur l’immeuble que si la fraction attribuée à chaque copropriétaire peut être déterminée avec certitude. C’est l’objet de l’état descriptif de division que d’y pourvoir.
Cet acte authentique mentionne les numéros des lots, en localisant les parties privatives qui les composent (bâti¬ment, escalier, étage) et en précisant la quote-part des parties communes qui leur est associée. Il indique la nature du lot (affectation des parties privatives).

Exemple d'un état descriptif de division
•    Lot n°1 : un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée du bâtiment et comprenant une boutique avec vitrine. Est attachée à ce lot une quote-part de 3654/10 000e.
•    Lot n°2 : un appartement d'habitation, situé au 3ème étage et comprenant une entrée, un séjour donnant sur un balcon, une chambre, une cuisine, une salle de bains et des toilettes indépendantes. Est attachée à ce lot une quote-part de 4665/10000e.
•    Lot n° 3 : un appartement de 5 pièces, situé au 2ème étage du bâtiment et comprenant une entrée, un séjour, un bureau, deux chambres et une cuisine, une salle de bains, des toilettes indépendantes. Est attachée à ce lot une quote-part de parties communes à hauteur de 2 681/10 000e.
Total : 10 000/10 000e


L’établissement d’un état descriptif est obligatoire pour tout immeuble en copropriété. Le propriétaire unique qui prend l’initiative de la division doit y veiller.
En cas de carence des organes de la personne morale, tout copropriétaire peut provoquer l’élaboration d’un état descriptif, la charge des frais demeurant commune. Ce document peut être adjoint au règlement de copropriété (article 2 du décret de 1967).
L’état descriptif doit être déposé au bureau des hypothèques pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière.

Tout acquéreur doit avoir eu connais¬sance du contenu du règlement de copropriété et de l’Etat descriptif de division avant d’acquérir leur lot comme le prévoit l’article 4 du décret de 1967.

 « L’état descriptif de division, qu’il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, ainsi que les actes qui le modifient, constituent, comme ledit règlement, des documents contractuels » (Cass. 3e civ. 15 mai 1973, préc. ; 17 mars 1976, Bull. civ. III, no 125).

L’impossibilité de laisser chaque copropriétaire modifier unilatéralement l’état descriptif de division paraît bien demeurer de droit positif. L’approbation de l’assemblée générale est requise (Cass. 3e civ. 29 oct. 2003, Loyers et copr. 2004, no 55). La majorité à réunir varie selon l’importance de l’initiative prise et selon son objet.

C)    L’état de répartition des charges


C’est l’un des documents phare en matière de copropriété ! Il définit les différentes catégories de charges, en distinguant les deux catégories légales
Il est également nécessaire de fixer la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories. À défaut, les bases de répartition doivent au moins être mentionnées (Article 10 de la loi de 1965 et article 1 du décret de 1967).
Les solutions adoptées dans l’état de répartition des charges s’imposent aux copropriétaires.
A la différence de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété : l’ordre public règne en maître sur la répartition des charges. En d’autres termes, les copropriétaires disposent d’une liberté limitée, et très encadrée dans le cadre de la répartition des charges.
Il existe donc un certain nombre de clauses de répartition des charges illégales. Il appartient au syndicat ou à un copropriétaire de saisir le tribunal afin que la clause litigieuse soit annulée.

L’état de répartition des charges ne peut être modifié par un seul copropriétaire.



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