Comment s'organise l'assemblée générale de copropriété
Comment s’organise une assemblée générale de copropriété ?La convocation à l’assemblée généraleL’initiative de la convocation appartient au syndic. Il doit convoquer l’assemblée au moins une fois par an. Il peut convoquer spontanément l’assemblée générale, parce qu’il estime nécessaire qu’un débat ait lieu ou qu’une décision soit prise.Enfin, il doit accomplir les formalités requises lorsque la convocation lui est récla¬mée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins le quart de toutes les voix (Article 8 du décret de 1967). Le délai de convocation est de vingt et un jours (Article 9 du décret). À défaut de convocation faisant suite à la réclamation prévue à l’article 8, alinéa 1er, du décret, et après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours : le président du conseil syndical lui est substitué et peut convoquer l’assemblée. En l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut avoir recours à la voie judiciaire ; « le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé peut […] habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale » (Article 8 du décret de 1967). Dès lors que le délai légal de 21 jours pour procéder à la convocation n’a pas été respecté, la nullité doit être prononcée. « Une assemblée réunie quatorze jours après la convocation ne peut être considérée comme ayant statué valablement ; la présence du demandeur à la réunion et sa participation aux votes sans émettre de réserves ne mettent pas obstacle à l’annulation par le juge » (Cass. 3e civ. 17 avr. 1991, no 89-19.290, Bull. civ. III, no 121). ATTENTION : Le délai légal est écarté en cas d’urgence. Il appartiendra alors au tribunal d’apprécier a posteriori si l’urgence justifiait le rejet du légal de convocation de 21 jours. Dans la négative, le tribunal a le pouvoir d’annuler la délibération litigieuse. La convocation doit mentionner le lieu de la réunion. Ce lieu se situe en principe sur la commune où l’immeuble est situé. La convocation doit également rappeler les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, arrêtées par une précédente assemblée. La date et l’heure de la réunion doivent également être précisées. Si le règlement ne l’a pas déterminée, l’auteur de la convocation est maître de l’heure de la réunion, comme il l’est nécessairement du jour. Ordre du jourLa convocation d’assemblée « contient l’ordre du jour qui précise cha¬cune des questions soumises à la délibération de l’assemblée». Chaque assemblée générale est liée par la liste des questions dont elle est saisie par l’auteur de la convocation et par le conseil syndical et les copropriétaires. Autrement dit, le syndicat des copropriétaires n’a pas le pouvoir d’ajouter lui-même des questions à l’ordre du jour, le jour de la réunion de l’organe délibérant. « L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour » (Décr. 1967, art. 13). L’ordre du jour définit la compétence de l’assemblée qui est étroitement soumise à un principe de spécialité ; elle doit statuer sur toutes les questions énumérées et ne peut connaître que de celles-là. Cela ne signifie pas que l’assemblée n’a pas le pouvoir d’aborder les questions qui ne sont pas inscrites à l’ordre du jour. Simplement, elle n’aura pas le droit de prendre de décisions sur ces questions. Le conseil syndical ainsi que tout copropriétaire peut compléter l’ordre du jour durant le délai de 21 jours qui sépare la réception de la notification de l’ordre du jour et la date de tenue effective de l’assemblée. À défaut, l’inscription ne sera possible qu’à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. Pour pouvoir déposer une question à l’ordre du jour, le conseil syndical et les copropriétaires doivent procéder par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au syndic. Le syndic a l’obligation de notifier aux copropriétaires la liste des questions dont l’adjonction est souhaitée par le conseil syndical ou par l’un des membres de l’assemblée, mais il lui appartient d’apprécier, si le temps restant avant la prochaine assemblée est suffisant pour permettre l’inscription à son ordre du jour ou s’il faut reporter l’examen de la question à l’assemblée suivante. Le devoir d’information des copropriétairesSur un certain nombre de questions posées à l’ordre du jour, les copropriétaires doivent être en mesure de réfléchir avant la réunion de l’assemblée générale. Afin de les guider au mieux dans leurs réflexions, des documents doivent leur être notifiés en même temps que l’ordre du jour. L’article 11 du décret de 1967 énumère les renseignements à fournir aux copropriétaires en fonction de l’objet des délibérations :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; |
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