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Quelles sont les règles de votes de l'assemblée générale de copropriété

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : assemblée générale, copropriété, majorité, vote
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Quelles sont les majorités requises en assemblée générale de copropriété ?


Les articles 24 et suivants de la loi de 1965 fixent la gamme des majorités légales. Un certain nombre de principes d’ordre public s’en dégagent ; le règlement de copropriété ne peut y déroger (L. 1965, art. 43).

Les principes gouvernant les règles de vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires.


En matière de copropriété, il n’existe pas de règle de Quorum lors des votes. Autrement dit, Il n’y a pas lieu de renoncer à délibérer au prétexte que le nombre des voix des copropriétaires présents est trop faible.

C’est généralement le nombre de voix, et non celui de copropriétaire, qui importe. Cela signifie que le vote ne se fait pas par tête mais généralement en fonction des tantièmes possédés par chaque copropriétaire.
Ainsi : Un copropriétaire qui possède un lot important aura une voix supérieure à celle d’un autre, titulaire d’un lot moins important.
Seuls les votes prévus par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 conjugue les deux exigences – majorité en nombre de voix et majorité en nombre de copropriétaires – pour tempérer de tels déséquilibres.

I- Les décisions nécessitant la majorité de tous les copropriétaires présents


C’est la majorité la plus simple à retenir : La décision est acceptée dès lors qu’elle obtient la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés. On ne prend pas en compte les voix des propriétaires absents et non représentés. Elle est prévue par l’article 24 de la loi de 1965.
Par conséquent, la résolution n’est adoptée que si le total des voix favorables est supérieur à la somme des voix « contre » et des voix des copropriétaires qui se sont abstenus.

Exemple :
Si 10 copropriétaires présents ou représentés sur un total de 15 copropriétaires : Le nombre de voix nécessaire sera alors fixé à 6.
  Toutes les décisions de gestion courante peuvent être adoptées dans ces conditions. En particulier, l’entretien des parties communes est soumis à cette exigence légale.

Les décisions visées par cette majorité sont :


-L’adoption du budget prévisionnel
-Le vote du quitus déchargeant le syndic de sa responsabilité
-L’approbation des comptes.
-L’autorisation donnée au syndic d’agir en justice peut encore être citée
-Plus généralement, toute décision prise en exécution du règlement de copropriété.
-La fixation du lieu de réunion de l’assemblée générale s’il ne résultait pas d’une stipulation du règlement de copropriété.
-Les travaux dont l’importance est tout à fait minime relèvent également de la majorité de l’article 24 (Cass. 3e civ. 13 déc. 1977, Gaz. Pal. 1978. 1, panor. 87). Leur coût limité, leur caractère parfaitement normal et prévisible suffisent à donner le pouvoir de décision à la majorité la plus faible.
-Les travaux de réfection ou de remplacement d’éléments usés ou vétustes : Cass. 3e civ. 22 mai 1997, no 95-13.824, Bull. civ. III, no 111
-Le ravalement de la façade peut relever de cette catégorie (Cass. 3e civ. 26 oct. 1971, D. 1972. 296).
-La décision d’entreprendre – ou d’autoriser un copropriétaire à entreprendre à ses frais – les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble et les locaux accessibles dans des conditions satisfaisantes aux personnes dont les déplacements sont difficiles (personnes « handicapées ou à mobilité réduite »), relève désormais de la gestion courante ; elle peut être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
L’aménagement à réaliser ne doit affecter ni la struc¬ture de l’immeuble, ni ses éléments d’équipement essentiels. Si c’est un copropriétaire qui en prend l’initiative l’amélioration doit être conforme à la destination de l’immeuble (comp. L. 1965, art. 25-b).


II- Les décisions nécessitant la majorité de TOUS les copropriétaires

Cette majorité est prévue par l’article 25 de la Loi de 1965. Elle est plus difficile à obtenir que la majorité simple de l’article 24. En effet ici, le projet doit avoir obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires et non pas seulement la majorité des copropriétaires présents ou représentes.

Exemple : Si dix copropriétaires présents ou représentés sur un ensemble de 15 copropriétaires : Alors la décision devra obtenir 8 voix pour être retenue.


Cette majorité intervient pour des décisions ne relevant pas simplement de la gestion courante.
Il suffit, lorsque la décision n’a pas été adoptée, mais a re¬cueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, qu’un second vote soit immédiatement organisé pour que la majorité de l’article 24 puisse statuer (Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).


Ces décisions concernent :


a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

Le domaine de l’article 25 est dépourvu de toute homogénéité. Des décisions d’ordre institutionnel s’y retrouvent aux côtés de délibérations portant soit sur des travaux dont les frais n’incombent pas au syndicat, soit sur des travaux inévitables ou au moins utiles et dont l’opportunité est réputée incontestable.

III-Les décisions nécessitant une double majorité

Elle est prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Pour pouvoir être acceptée, la décision doit être votée :
-A la majorité simple de l’ensemble des copropriétaires
-Aux deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Exemple : S’il y a 15 copropriétaires représentant 10 000 tantièmes de copropriété alors, pour être retenue, la décision devra recueillir au moins :
-    8 voix au moins sur les 15 copropriétaires.
-    Ces 8 voix devront rassembler au moins 6 667 tantièmes de copropriété.

L’article 26 de la loi de 1965 détermine les conditions dans lesquelles peuvent être adoptées les décisions les plus lourdes de conséquences, mais relevant encore du pouvoir majoritaire.

Cette majorité concerne les décisions suivantes :


a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.


IV- Les décisions prises à l’unanimité.

L’unanimité des voix de tous les copropriétaires est re¬quise pour prendre des décisions qui modifient notablement la situation des titulaires de lots, soit directement, soit en transformant fondamentalement l’immeuble (CA Paris, 24 avr. 1998, D. 1999, somm. 74).

Ces décisions concernent :
- La répartition des charges
-La surélévation de l’immeuble aux frais du syndicat
-Tout changement de la destination de l’immeuble.
-La décision de mettre fin à la copropriété.

V- Comment s’exécute les décisions prises en Assemblée générale ?


Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaire s’impose à l’ensemble des copropriétaires. Il appartient au syndic de faire appliquer les décisions prises en AG dans de brefs délais.
Les recours engagés par un copropriétaire contre les décisions prises en AG n’est en principe, pas suspensif d’exécution. Autrement dit, le recours du copropriétaire n’a pas pour effet de suspendre l’exécution de la décision par le syndic.
Par exception, s’agissant de faire exécuter des décisions prévues par les articles 25 et 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire les décisions devant être prises à la majorité des copropriétaires ou à la double majorité, les recours du copropriétaire sont suspensifs mais uniquement pendant le délai de contestation des délibérations.


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