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Le syndicat de copropriété: Rôle et responsabilité

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : copropriété, responsabilité, syndicat
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Le syndicat des copropriétaires : rôle et responsabilité


Le syndicat est constitué de plein droit dès que les lots de l’immeuble appartiennent à des propriétaires différents. Le syndicat a la personnalité civile, il a pour mission la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. A ce titre, il peut engager se responsabilité.

Les attributions du syndicat


Le syndicat, par le biais de l’assemblée des copropriétaires, décide entre autre de la nomination du syndic, de sa révocation et de l’établissement ou de la modification du règlement de copropriété. En application de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat n’est compétent qu’en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Le syndicat a pour mission de décider des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble. En cas de destruction partielle de l’immeuble il doit statuer sur sa reconstruction à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Le syndicat ne peut s’opposer à la réalisation de travaux obligatoires mais peut décider des modalités de leur réalisation.

Lorsqu’une difficulté survient, le syndicat a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec des copropriétaires contre les constructeurs de l’immeuble, contre le vendeur de l’immeuble, contre un copropriétaires ou même un tiers afin de mettre un terme au empiétement sur les parties communes et contre un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété.

Le syndicat a qualité pour acquérir ou vendre des parties communes ou privatives, des servitudes et les droits accessoires aux parties communes.

Toutefois, des limites sont portées aux pouvoirs du syndicat. Il ne peut modifier la destination des parties privatives d’un copropriétaires et leurs modalités de jouissance telles que prévues par le règlement de copropriété. Ainsi, l’assemblée des copropriétaire ne peut décider d’engager des travaux réduisant les parties privatives . Il en va de même pour la répartition des charges de copropriété qui doivent être modifiées à l’unanimité.

La responsabilité du syndicat


En cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes ayant entraîné des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, le syndicat engage sa responsabilité. Il a été jugé que le syndicat était responsable de la chute d’un copropriétaire en raison de l’absence de lumière et de repère dans le hall de l’immeuble . Le syndicat est présumé responsable d’un vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes même si aucune faute de ce dernier n’a été constaté (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndicat doit veiller à l’entretien des parties communes, pour se faire il a l’obligation, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de faire les réparations nécessaires. A défaut il engage sa responsabilité comme par exemple en cas de mauvais fonctionnement du chauffage collectif .

Lorsque le syndicat ne fait pas respecter les dispositions du règlement intérieur de l’immeuble, il engage sa responsabilité. La Cour de cassation a retenu la responsabilité du syndicat pour ne pas avoir pris les mesures afin de faire cesser les stationnements abusifs dans la cour de l’immeuble .

Enfin, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. En ce sens, la Cour de cassation a souligné dans un arrêt en date du 27 janvier 1977 que « les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdisent pas aux tiers victimes d’un dommage d’invoquer celles de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil ». En tant que gardien et sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil, la responsabilité du syndicat peut être engagée. Par exemple en cas d’une explosion d’une conduite de gaz .

En présence d’une faute imputable au syndicat, l’article 1382 du Code civil trouve à s’appliquer afin de retenir la responsabilité de ce dernier.
Mais le syndicat peut aussi voir sa responsabilité retenue sur le fondement de l’article 1384 alinéa 5 du Code civil, en sa qualité de commettant du fait des dommages causés par ses préposés dans l’exercice de leurs fonctions, par exemple en raison du comportement du concierge de l’immeuble.


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