Les attributions du syndic de copropriété

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :

Maitre SEIGNALET Gabriel

Avocat au barreau de Carcassonne
Activités dominantes: Droit du travail, réparation du préjudice corporel

Tél: 04 68 47 71 72

Tags : copropriété, mission, rôle, syndic

Evaluation :

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Les attributions du syndic sont prévues par le décret du 17 mars 1967 ainsi que par le règlement de copropriété.

a) Les attributions du syndic dans sa relation avec l'assemblée générale des copropriétaires

L’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée

Le syndic a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété. Si ce règlement n’est pas respecté, le syndic doit en appliquer les sanctions. Si malgré ses diligences, le copropriétaire ne se conforme toujours pas au règlement, le syndic doit saisir l’assemblée des copropriétaires pour décider d’une action en justice.
Par ailleurs, le syndic doit faire exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale, s’il rencontre des difficultés il lui faut en informer le syndicat ou l’assemblée. Toutefois, en cas d’urgence des travaux le syndic doit les faire exécuter de sa propre initiative, non sans en informer les copropriétaires et convoquer l’assemblée, faute de quoi sa responsabilité peut être retenue .

L’exécution des obligations des copropriétaires

Le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété. Face à un copropriétaire irrespectueux, le syndic a la possibilité de le rappeler à l’ordre. Si cette initiative reste sans effet il doit convoquer l’assemblée générale qui décidera de poursuivre ou pas l’intéressé devant un tribunal . Le syndic ne peut en aucun cas décider seul de poursuivre un copropriétaire devant un tribunal .

La convocation des copropriétaires en assemblée générale

Pour convoquer l’assemblée générale, le syndic doit respecter des règles de délai, forme et notification. Cette convocation a lieu une fois par an. Le syndic commet une faute s’il ne convoque pas tous les copropriétaires, ce qui peut entraîner l’annulation de l’assemblée et la condamnation du syndic fautif a des dommages et intérêts .
Enfin, le syndic doit assister à la réunion de l’assemblée ou s’y faire représenter.

L’information faite aux copropriétaires sur l’existence d’un contentieux

Les copropriétaires doivent être informés par le syndic de toute instance dans laquelle le syndicat est partie. Les actes de procédure concernant le syndicat sont automatiquement signifiés au syndic ou à sa requête (article 59 du décret).

b) Les attributions du syndic: l’administration et la conservation de l’immeuble.

Les attributions du syndic sont prévues par le décret du 17 mars 1967 ainsi que par le règlement de copropriété.

L’administration et la conservation de l’immeuble

Le syndic administre l’immeuble avec l’aide du syndicat et sous le contrôle de l’assemblée générale. Il doit faire exécuter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes et surveiller leur bon déroulement. Pour ce faire il doit préalablement passer des contrats avec des entreprises qui se chargeront de la réalisation des travaux. En cas d’urgence, le syndic peut faire procéder aux travaux de sa propre initiative, sinon il doit d’abord obtenir l’accord de l’assemblée .

Afin de mener à bien sa mission, le syndic peut engager et congédier le personnel nécessaire. Le syndic peut également établir un règlement intérieur et l’afficher dans les locaux. Enfin, le syndic doit tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble dont le contenu a été fixé par le décret du 30 mai 2001.

Le recrutement du personnel

C’est le règlement de copropriété ou à défaut l’assemblée qui décide du nombre et de la catégorie des emploi à pourvoir. Si ce personnel est employé par le syndicat des copropriétaires, il est placé sous l’autorité du syndic qui l’engage, fixe les conditions de travail et le congédie. En conséquence, le syndic est responsable de la faute, de négligence ou d’imprudence, commise par son préposé lorsque cette dernière à causé un préjudice à un tiers ou copropriétaire. Mais en cas de vol dans l’immeuble, le syndic n’est pas responsable sauf à prouver la faute du concierge.

L’assurance de l’immeuble et la responsabilité du syndicat

Le syndic doit souscrire une assurance pour couvrir les éventuels dégâts causés à l’immeuble et la responsabilité civile du syndicat. Pour ce faire il doit consulter l’assemblée sur l’importance des garanties et la durée des contrats à souscrire.

En ce qui concerne le risque incendie et dégât des eaux , la plupart des polices ne couvrent que les parties communes ; ce pourquoi chaque copropriétaires doit s’assurer individuellement contre ces mêmes risques. En cas de réalisation du risque, l’assurance de l’immeuble pourra se retourner contre le copropriétaire dans l’appartement duquel le feu ou la fuite d’eau s’est déclaré.
Les travaux réalisé dans le bâtiment doivent aussi faire l’objet d’une assurance dommage-ouvrage, à défaut le syndic engage sa responsabilité civile et pénale .
Enfin, il est nécessaire d’assurer le syndicat contre les fautes des préposés du syndicat et les dommages résultant des parties communes.

c) Les attributions du syndic: l’aspect financier.

L’établissement du budget et de la comptabilité

Le syndic a l’obligation d’établir le budget prévisionnel et la comptabilité du syndicat qu’il doit ensuite soumettre au vote de l’assemblée. Les comptes doivent faire apparaître la situation comptable de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.
Le syndic peut exiger des copropriétaires le versement d’une avance pour la réserve, des provisions égales à ¼ du budget prévisionnel, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget provisionnel, des avances correspondant à l’échéancier du plan pluriannuel et des avances constituées de provisions spéciales prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les provisions auxquelles sont astreints les copropriétaires sont versées à part égales au quart du budget voté.

Le budget prévisionnel doit être voté chaque année afin de faire face aux dépenses courantes et ceci depuis le 1er janvier 2002. La comptabilité su syndicat doit être établie selon les règle de la comptabilité en « partie double » (disposition entrée en vigueur au 1er janvier 2007). Ainsi, la comptabilité doit comprendre un budget prévisionnel avec annexes, les charges et produits de l’exercice et la situation de la trésorerie. Par ailleurs les comptes entre le livre journal et le grand livre. Enfin les comptes de l’exercice clos font l’objet de document de synthèse comme l’état financier, le compte de gestion et l’état des travaux hors budget et des opérations exceptionnelles.

L’ouverture d’un compte bancaire

En principe, le syndic doit verser toutes les sommes reçu pour le syndicat sur un compte bancaire ou postal qu’il doit ouvrir . Mais l’assemblée peut en décider autrement et ne pas décider l’ouverture de comptes séparés. La Cour de cassation a estimé qu’une convention de fusion de comptes de copropriété détenus par un syndic devait recueillir l’autorisation du syndicat, à défaut, le syndicat peut revendiquer le solde créditeur de son compte et engager la responsabilité de la banque .

Si le syndic n’ouvre pas de compte au nom du syndicat dans les trois mois qui suivent sa nomination, son mandat est nul entraînant ainsi la nullité de tous les actes qu’il aurait effectué .

L’établissement et l’envoi des relevés de comptes

Afin de pouvoir approuver ou non les comptes annuels, le syndic doit avoir notifié à chacun des membres de l’assemblée l’état financier du syndicat et de son compte général ainsi que le comparatif de l’exercice précédent. L’envoi des comptes est ainsi obligatoire lors de l’assemblée annuelle d’approbation de ces derniers. Les modalités d’établissement des comptes et de leur envoi peuvent être décidées par l’assemblée.

La gestion et le quitus

Chaque année lors de l’assemblée d’approbation, le syndic doit rendre compte de sa gestion (article 1993 du Code civil). A cette fin, il adresse à chaque copropriétaire le relevé de compte du syndicat préalablement contrôlé par ce dernier. L’approbation des comptes par l’assemblée donne quitus au syndic, attestant ainsi que le gestion de celui ci pour l’exercice clos est exacte et régulière. Le quitus empêche ainsi les copropriétaires de revenir sur les exercices précédents . Par ailleurs, l’approbation des comptes met obstacle à la mise en œuvre d’une expertise comptable . Cependant, le quitus décharge le syndic de sa responsabilité pour les actes dont l’assemblée a eu connaissance. en conséquence, la responsabilité du syndic peut être engagée en cas de fraude ou dissimulation .

d) La responsabilité civile et pénale du syndic de copropriété

Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriétaires chargés d’exécuter ses décisions, de la représenter dans tous les actes civils et de façon générale d’administrer l’immeuble. La fonction du syndic est régie par la l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, par les article 1984 et suivants du Code civil, par le règlement de copropriété et par la loi du 2 janvier 1970.
Le syndic peut être tenu responsabilité de ses actes, au civil comme au pénal.

La responsabilité civile du syndic

Le syndic peut être professionnel ou non, rémunéré ou bénévole. Dans chaque cas il peut être poursuivi pour les fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions. Toutefois, pour pouvoir engager sa responsabilité civile, trois éléments doivent être prouvés : une faute, un préjudice, un lien de cause à effet entre la faute et le préjudice car la responsabilité du syndic ne pourra être retenue que si sa faute a été génératrice d’un préjudice . Ainsi, la chambre civile de la Cour de cassation a reconnu responsable le syndic qui a par sa négligence, sa légèreté et son refus de réparer ses erreurs, causé un préjudice à un copropriétaire .

Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant que la faute a été commise dans le cadre d’un exercice clos pour lequel l’assemblée des copropriétaire a accordé son quitus et approuvé les comptes en connaissance de cause . Cependant, l’assemblée qui a donné quitus comptable au syndic mais a réservé ses droits et actions, peut valablement engager une procédure au civil contre le syndic en cas de mauvaise gestion .

En principe, le syndic n’engage sa responsabilité contractuelle que devant le syndicat des copropriétaires. Mais sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, il peut être responsable envers chaque copropriétaire lorsque qu’il a commis une faute génératrice d’un préjudice pour un copropriétaire .

Ainsi la responsabilité civile du syndic de copropriété peut être engagée s’il commet des négligences personnelles renouvelées . Il en est de même s’il n’assure pas le respect du règlement de copropriété, s’il a tardé à rendre compte aux copropriétaires . Mais il n’y a pas négligence de la part du syndic lorsqu’il a cherché une solution amiable avant de saisir l’assemblée d’un problème .

La responsabilité pénale du syndic

La responsabilité pénale du syndic ne peut être engagée que si elle découle de son propre fait. Le syndic peut se voir poursuivre au pénal du chef d’abus de confiance, d’escroquerie ou encore de blessure par imprudence lorsque son inattention a causé un préjudice à un tiers. Néanmoins, s’il parvient à prouver que le préjudice incombe à la faute du tiers, le syndic peut être exonéré de toute responsabilité. Ainsi, il a été jugé que deux mois avant un accident d’ascenseur, le syndic avait réclamé des réparations qui n’ont pas été faite .

Il est nécessaire de s’attarder sur la nécessité d’une plainte déposée contre un syndic car si cette plainte est sans réel fondement le plaignant pourrait se voir condamner au paiement de dommages et intérêts. Il en est de même pour une lettre d’injure envoyée au syndic . Des condamnations pénales pour injures et diffamations sont aussi envisageables.