Les recours des copropriétaires contre les décisions de l'assemblée générale

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :

Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : copropriétaire, copropriété, décision, recours

Evaluation :

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A) Quelles sont les motifs de recours contre une décision de l’assemblée générale de copropriété ?

Il existe un certain nombre de causes permettant d’obtenir la nullité d’une décision adoptée par une assemblée générale. Ces vices peuvent être exploités par un copropriétaire d’une manière relativement aisée dans la mesure où la liberté d’appréciation du juge quant aux irrégularités est limitée.
Nous rappellerons qu’en la matière, il appartient au syndic d’apporter la «preuve de la régularité de la convocation comme de la tenue de l’assemblée» (Cass. 3e civ. 9 nov. 1994, Bull. civ. III, no 188), en sa qualité d’organe d’exécution du syn¬dicat.

1) La nullité de la convocation à l’assemblée générale

Quelques exemples de cause de nullité de la convocation à l’assemblée générale :
La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière :
-Lorsque son auteur n’avait pas la qualité requise (Cass. 3e civ. 7 déc. 1988, Bull. civ. III, no 179.
-Lorsque les différentes qualités du destinataire n’ont pas été distinguées.
-Lorsqu’un copropriétaire a été omis.
-Lorsque le délai réglementaire n’a pas été respecté.
-Lorsque le procédé de communication de la convocation aux copropriétaires n’est pas conforme aux exigences du décret de 1967.
-Lorsque les modalités de consultation des documents comptables, fixées par une précédente assemblée, n’ont pas été rappelées
-Lorsque l’ordre du jour n’a pas été notifié
Lorsque l’ordre du jour a manqué de précision nécessaire etc.

L’irrégularité de la convocation est une cause importante de nullité de l’assemblée générale. Il appartient au copropriétaire lésé de saisir la juridiction compétente dans les délais ; charge alors au syndic de démontrer que les formalités ont bien été accomplies en toute régularité.

2) Les nullités relatives à l’organisation de l’assemblée générale

Quelques exemples de nullité touchant à l’organisation de l’assemblée générale :
La nullité des décisions votées en assemblée générale est également prononcée lorsque :
-L’assemblée est présidée par le syndic et non par le président élu par l’assemblée au début de l’audience.
-Le président et/ou les scrutateurs n’ont pas été élus par une décision dont les résultats sont régulièrement mentionnés au procès-verbal (Cass. 3e civ. 16 juin 1993).
-L’un des copropriétaires est illégalement représenté ou n’a pas pu l’être (Cass. 3e civ. 22 févr. 1989)
-Lorsque l’assemblée statue sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour etc.

3) L’abus de majorité d’un ou plusieurs copropriétaires

L’abus de majorité est assez rarement reconnu par les tribunaux.
Il suppose que la décision votée soit sans intérêt pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur.

Exemples jurisprudentiels :
-Le refus d’exécuter des travaux indispensables à la conser¬vation de l’immeuble peut être abusif : CA Paris, 10 déc. 1979, D. 1980, IR 273, obs. C. Giverdon.
-Le refus d’exécuter des travaux exigés par l’administration à la suite d’une modification de l’immeuble : Cass. 3e civ. 17 janv. 1978, Bull. civ. III, no 41.

B) Les issues du recours d’un copropriétaire

Le recours d’un copropriétaire aboutit généralement à l’annulation de l’assemblée générale litigieuse. Si rien n’interdit en théorie au juge de prononcer des mesures positives telles que la réalisation de certains travaux par exemple, une telle démarche est cependant jamais mis en pratique par le juge.

C) Le délai de prescription applicable au recours contre une décision de l’Assemblée générale

Le délai de prescription contre une décision de l’assemblée générale est de deux mois.
Ce délai fonctionne quelle que soit l’irrégularité qui touche la décision de l’assemblée générale.
Toutefois, le point de départ de ce délai de prescription varie selon l’irrégularité. Ainsi par exemple, le délai légal ne peut commencer à courir que si la déci¬sion contestée a été valablement notifiée, notamment en repro¬duisant les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi (Cass. 3e civ. 28 oct. 1985, Bull. civ. III, no 133 ; 26 oct. 1983, préc.).
Autrement dit, si la décision contestée n’a pas été notifiée dans les formes, le copropriétaire peut contester la décision sans que l’on puisse lui opposer la prescription.